לקיחת משכנתא

תהליך לקיחת המשכנתא יכול להיות מעט מורכב ואפילו מרתיע רבים מאיתנו. שוק המשכנתאות הישראלי מציע לכם מגוון רחב של מסלולי משכנתא לבחירה. במהלך התהליך תדרשו לאסוף הרבה מסמכים כדי להגיש את הבקשה, ואפילו לקבועה את גובה ההחזר החודשי ולהעריך את השינויים העתידיים בו, שזה אפילו מורכב עוד יותר.

עם זאת, ניתן לחלק את תהליך לקיחת משכנתא למספר שלבים מוגדרים היטב. בואו נבין מהם השלבים המרכזיים בתהליך, על מנת לשפוך אור על הנושא המורכב הזה ולפשט את התהליך.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא

אם כבר מצאתם את הנכס המיוחל שלכם, קודם כל ברכותינו! בטח יש לכם ביד גם אישור עקרוני. מה לא? מה זאת אומרת "מה זה אישור עקרוני"??? לא חשבתם על זה קודם? לא נורא! טוב שהגעתם לכאן! השלב הראשון בעת לקיחת משכנתא, הוא הגשת בקשה לאישור עקרוני. את השלב הזה מומלץ לעשות עוד לפני שרכשתם את הנכס.

לאחר שקיבלתם החלטה מה שווי הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש (או כבר חתמתם חוזה רכישה), הוספתם לסכום זה את גובה ההוצאות הנלוות והורדתם את סכום ההון העצמי שצברתם, הגעתם לסכום כסף שחסר לכם להשלמת העסקה.

כלומר עכשיו אתם יודעים כמה כסף עליכם להלוות כדי לרכוש את הנכס. כשאתם יודעים את כל הפרטים האלה, עליכם להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה מהווה את ההסכמה מצד הבנק להלוואת לכם את הסכום שביקשתם לטובת מימון של רכישת הנכס. מומלץ לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים. בהמשך תבינו למה.

עליכם לדעת כי הגשת הבקשה היא קריטית להמשך התהליך, ויש לעשות אותה באופן מקצועי ויעיל. במידה ואתם עושים את זה בעצמכם, אתם עלולים לעשות טעויות קריטיות הנובעות מחוסר ידע. כאן נכנס לתמונה יועץ משכנתאות שיודע בדיוק איך לבצע את התהליך הזה, ולהגדיל את הסיכויים לקבלת האישור.

ניהול משא ומתן ובחירת הגוף המלווה

בשלב הבא בתהליך עליכם לבנות תמהיל משכנתא שהכי מתאים לכם ולנהל משא ומתן על התנאים בין הבנקים, מהם קיבלתם אישור עקרוני ולהחליט עם איזה בנק להתקדם. לצורך משא ומתן תצטרכו להבין מה ההבדלים בין ההצעות שקיבלתם מהבנקים השונים, מה לבקש לשפר ואיזו הצעה הכי מתאימה לכם. 

ניהול המשא ומתן מול הבנקים הוא שלב חשוב, המצריך הכרה והבנה של הפרטים הקטנים ובין השורות של כל עסקה. שינוי בפרט קטן אחד בתמהיל המשכנתא יכול לחסוך לכם עשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים. מסלולי המשכנתא בישראל מושפעים משינויים בריביות, במדדים (אינפלציה), בשער חליפין, שינויים בשוק המקומי והעולמי. במידה ואתם פחות מבינים בתחום או כל המושגים האילו נשמעים לכם סינית, תשקלו להיעזר בגורם מקצועי. 

יועץ משכנתאות מקצועי חי ונושם את התחום ומנהל קשרים חזקים עם הבנקים, המסייעים לו להשיג עבור לקוחותיו הצעות שלא יוכלו לקבל לבד. בנוסף לכך, יכולות המיקוח שלו מיומנות, והוא יודע בדיוק איך לבצע את התהליך. היועץ יעזור לכם לבחור את הבנק המתאים, ינהל מולו משא ומתן עד קבלת התמהיל המושלם עבורכם.

בטחונות

לאחר שבחרתם בבנק שהציע לכם את ההצעה הטובה ביותר, הגיע השלב לתת לבנק את הבטחונות שהוא ידרוש. רשימת הבטחונות היא הכתובת של הבנק לתבוע את הכסף שנתן לכם בתור המשכנתא במקרים של חלילה אי עמידה בתשלומים.

עם זאת, חשוב לזכור שהבנק גם הוא לא מעוניין להגיע למצב שהוא מממש את הבטחונות ומוכר את הנכס שלכם, כי האינטרס שלו להרוויח מתשלומי ריבית לאורך כל חיי המשכנתא שלכם.

אז מהם הביטחונות שידרוש מכם הבנק? בואו נכיר אותם יחד:

• רישום הערת אזהרה

הדרישה הראשונה של הבנק היא כמובן הראייה לכך שאין באפשרותכם למכור את הנכס מבלי שהבנק יאשר זאת. את זה תעשו באמצעות רישום הערת אזהרה על שם הבנק בגוף בו רשום הנכס (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, החברה המשכנתחברת המשכנתא).

• ייפוי כוח נוטריוני

במסמך זה, שנחתם מול נוטריון, אתם נותנים לבנק ייפוי כוח לפנות לגורמים הרלוונטיים לרישום זכויות בנכס. 

• הערכת שמאי

שמאי מעריך את השווי של הנכס הנרכש. גובה המשכנתא המקסימלית נגזרת מהערכת שמאי. לדוגמה, אם מדובר בנכס יחיד שלכם, תוכלו לקבל משכנתא בשיעור של 75% מהשווי שהעריך השמאי.

• ביטוחים

דרישה נוספת שנועדה לשמור על הבנק היא הדרישה לביטוח משכנתא, ביטוח המורכב למעשה משני ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח נכס. במקרה שיופעל ביטוח חיים (במקרים של חלילה מוות) חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת החוב שלכם, וביטוח הנכס ישמור על הבנק במקרים של גרימת נזק פיזי לנכס.

• התחייבויות הצדדים הנוספים

בדרישה הזאת הבנק רוצה להגן על עצמו במקרה שהעסקה תיפול. בעלי הנכס (המוכרים) ידרשו להבטיח לבנק את החזרת הכסף שקיבלו במקרה של ביטול העסקה מכל סיבה שהיא.

סיום התהליך וקבלת הכסף

השלב הכיפי, השלב שבו אפשר להתחיל לדמיין את השיפוץ שנעשה, איך נעצב ואיך נרגיש כשנתעורר כל בוקר בבית החדש. לאחר שתעברו את בדיקת המסמכים שהגשתם, תקבלו אישור עקרוני סופי ותתנו לבנק את הבטוחות להן הוא זקוק, הבנק יהיה מוכן להעביר את כספי המשכנתא למוכרים.

גם כאן אנחנו רואים איך הבנק דואג לשמור על עצמו, בכך שהוא מעביר את הכסף ישירות למוכר הנכס, זאת כדי למנוע כל אפשרות של תקלות או הונאות מצד הלווים.

לסיום

אנחנו בטוחים שעכשיו, אחרי שאתם מכירים קצת יותר את התהליך, הוא נראה קצת פחות מאיים. בסופו של דבר, אתם מגשימים את החלום הישראלי לרכישת בית משלכם וחשוב גם להנות מהתהליך. לכן אנחנו ממליצים לכם להכיר את הפרטים הקטנים, כי הידע הוא שיוריד את הלחץ ויעזור לכם להבין שלכל מעמורה בדרך יש פתרון. אנחנו ממליצים על תהליך לקיחת משכנתא בליווי של איש מקצוע, כי זה הרבה יותר חכם, משתלם ונכון עבורכם.