גרירת משכנתא, כמו שהיא נשמעת היא תהליך בו מתאפשר לכם בעצם להעביר את המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר. הגיע הזמן להתפתח ולהתרחב? מצאתם דירה שמתאימה לכם יותר? ייתכן וגרירת משכנתא היא אפשרות מעולה עבורכם, אך יש לבחון את האפשרות הזאת בקפידה כי היא לא תמיד תהיה משתלמת.
אז מהי גרירת משכנתא, מתי מומלץ לכם לגרור את המשכנתא שלכם ואיך מתבצע התהליך הזה? כל המידע במאמר הבא.
מהי גרירת משכנתא?
בדיוק כמו שזה נשמע, לקחת איתכם את המשכנתא מהנכס הישן אל הנכס החדש. בתהליך גרירת המשכנתא הבנק למעשה מאפשר לכם לשעבד נכס אחר במקום הנכס ששיעבדתם לטובת הבטחת החזר ההלוואה.
אם אתם תוהים מה קורה עם תנאי המשכנתא שלכם ( מסלולים, ריביות ומשך תקופת ההחזר), אתם יכולים להיות רגועים כי הם לא ישתנו בתהליך גרירת משכנתא.
מהן האפשרויות לגרירת משכנתא?
- גרירה של משכנתא קיימת מהנכס הקיים לנכס החדש
את האפשרות הזאת תוכלו לממש לאחר שכבר רכשתם נכס חדש (יש בידכם חוזה רכישה חתום).
- גרירת המשכנתא הקיימת לפיקדון
אפשרות זאת מתאימה למי מכם שמכרו את הנכס שלהם וטרם רכשו נכס חדש. בשלב של הבין לבין יש באפשרותכם לגרור את המשכנתא הנוכחית לפיקדון בבנק. הכסף שהייתם אמורים לקבל מהקונה של הנכס שלכם עבור סילוק משכנתא יכנס לפיקדון ואתם תוכלו להמשיך לשלם את המשכנתא ולחפש את הנכס הבא שלכם לרכישה.
מתי מומלץ לבצע גרירת משכנתא?
מומלץ לגרור את המשכנתא במקרים בהם התנאים שקיבלתם על המשכנתא הנוכחית שלכם טובים הרבה יותר מהתנאים שהשוק מציע לכם כיום על המשכנתא החדשה. זה יכול לקרות כיוון שלקחתם את המשכנתא הקיימת בתקופה טובה (בתקופה בה הריביות היו נמוכות) או קיבלתם הטבות שאתם לא זכאים להן היום (לדוגמא ריביות של עובדי בנק).
גם למשפרי דיור, אנשים שמשדרגים את הנכסים שלהם לנכסים בשווי גבוה יותר, יכול להיות משתלם לגרור את המשכנתא לטובת הבית החדש ולצידה לקחת תוספת משכנתא במידה ומתאפשר ומאושר להם.
מקרים נוספים בהם מומלץ לשקול לגרור את המשכנתא הם במידה ומדובר במשכנתא שקיבלתם עבור הדירה הראשונה שרכשתם, ולמה אתם שואלים? מכיוון שבתור רוכשים של דירה ראשונה יכול להיות שקיבלתם הטבות של המדינה (הלוואת זכאות לדוגמא), וגם את המשכנתא הזאת אתם יכולים לגרור.
איך מבצעים תהליך של גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא לנכס אחר ניתן לבצע רק באותו בנק בו היום מתנהלת המשכקנתא שלכם. כיוון שהבנק כבר מכיר אתכם ורואה שאתם משלמים את המשכנתא כפי שהתחייבתם (מקווה שזה המצב 🙂 ), התהליך יהיה פשוט יותר מקבלת משכנתא חדשה. בכל זאת, גם בגרירת המשכנתא תצטרכו להגיש בקשה לבנק, להציג את החוזים של מכירת הנכס שבבעלותכם ושל רכישת הנכס החדש ולהציג מסמכים של הערכת שמאי ומסמכים נוספים שהבנק ידרוש ואז לקבל את האישור לגרירת המשכנתא.
בסיום התהליך של גרירת המשכנתא הבנק יעביר את שעבוד הנכס מהנכס היקיים לנכס החדש, שיהיה בשעה טובה!
כמה זמן אמור לקחת תהליך של גרירת משכנתא?
התשובה לשאלה הזאת תלויה בכל מקרה לגופו. בממוצע התהליך מתרחש בערך כחודש אך זה תלוי במקרה שלכם. במקרים מורכבים יותר התהליך עלול להימשך מספר חודשים ועד שנה. מה שמשפיע על משך התהליך היא המורכבות של העסקה.
בנוסף לכך, אם במקרה שלכם כבר רכשתם דירה ייתכן והתהליך יהיה קצר יותר באופן משמעותי. אם במקרה שלכם ישנו חלון זמן בין המכירה של הנכס הישן לרכישה של הנכס החדש, מדובר בתהליך מורכב יותר שייקח יותר זמן.
מתי לא ניתן לבצע גרירה של משכנתא טובה?
לא תוכלו לבצע גרירת משכנתא שהיא טובה עבורכם במקרים בהם שדרגתם את הנכס וצריכים לקחת תוספת למשכנתא ואז יחס ההחזר שלכם יהיה גבוה מדיי.
יחס ההחזר זה היחס בין גובה תשלום חודשי על המשכנתא לבין ההכנסה הפנויה שלכם. יחס ההחזר מקובל הינו עד 35% מההכנסה הפנויה שלכם.
אם תשלום חודשי על שתי המשכנתאות יחד גבוה ממה שאתם יכולים לשלם תצטרכו לקבל משכנתא חדשה לגמרי ולפרוס אותה כך שתוכלו לעמוד בתשלומים חודשיים.
בנוסף לכך, תהליך גרירת המשכנתא יכול להתבצע רק אם מדובר באותו בנק בו מתנהלת המשכנתא שלכם, ולכן אם תצטרכו לתוספת למשכנתא, תוכלו להלוות אותה רק מהבנק הזה. כיוון שהבנק מבין שאתם "לקוחות שבויים" שלו, תקבלו כנראה תנאים פחות אטרקטיביים לתוספת.
חשיבותו של יועץ משכנתאות בתהליך גרירת המשכנתא
כמו שכבר אמרנו, תהליך גרירת משכנתא הינו תהליך דומה לתהליך של לקיחת משכנתא חדשה והוא כולל בתוכו כמעט את אותם השלבים. בגרירת משכנתא יש לבצע תהליך מקצועי ותקין, ולכן חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה בגרירת משכנתא.
יועץ משכנתאות ישמור על האינטרס שלכם מול הבנקים, ויבדוק עבורכם לפני הכל האם כדאי לכם לגרור את המשכנתא או שאולי עדיף לקחת משכנתא חדשה. במידה ותחליטו כי הדרך המשתלמת ביותר עבורכם היא לגרור את המשכנתא, הוא יגיש בשבילכם את המסמכים הרלוונטיים, יוודא כי התהליך מתנהל כשורה ויגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור לגרירת המשכנתא.
לסיכום
תהליך גרירת המשכנתא הוא אפשרות מעולה עבור אלה מכם שמחזיקים בתמהיל משכנתא משתלם ומוצלח במיוחד, שאתם מעוניינים להישאר איתו גם כשאתם מתרחבים ומשדרגים את הבית הקיים לבית חדש. צריך לזכור שלא תמיד ניתן או כדאי לבצע גרירה. בכל הקשור במשכנתא, ידע שווה המון כסף וזמן יקר וכאן נכנס לתמונה יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך ויפקח על תקינותו.
