על מנת לרכוש דירה רוב האנשים זקוקים להלוואת משכנתא, אך לא ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי הקיים ברשותכם. ההון העצמי הוא אחד המרכיבים החשובים ביותר שיש להסתמך עליהם בעת לקיחת משכנתא, והוא משפיע באופן ישיר על תנאי המשכנתא שתקבלו.
במאמר הבא נבין ביחד מה זה בכלל הון עצמי, כיצד הוא משפיע על גובה המשכנתא שלנו ועל שיעורי הריבית, וגם מהן הדרכים המקובלות היום להשגת הון עצמי?
מה זה הון עצמי למשכנתא?
כל משכנתא מתחילה בהון העצמי שלכם, בלעדיו לא תוכלו בכלל לחשוב או להתחיל איזשהו תהליך לקיחת משכנתא. שני מרכיבים מרכזיים למימון רכישת הנכס הם: הון עצמי שזה הסכום שצברתם ומביאים אתכם מהבית והמימון שאתם צריכים לקבל מהבנק לטובת השלמת עסקת רכישה.
אז כמה הון התחלתי אתם צריכים על מנת לקבל את המשכנתא שלכם? בואו נבין יחד
- הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה – הון עצמי בגובה של לפחות 25% משווי הנכס.
- הון עצמי לרוכשי דירה חלופית – הון עצמי בגובה של לפחות 30% משווי הנכס.
- הון עצמי לרוכשי דירה שנייה או יותר – הון עצמי בגובה של לפחות 50% משווי הנכס.
- הון עצמי לרוכשי דירה בפרויקט מחיר למשתכן – הון עצמי מינימאלי שנדרש לרכישת דירה במחיר למשתכן הינו 100,000 ₪. במקרה שהרוכשים זכאים למענק מקום, הון עצמי מינימלי הינו 60,000 ₪.
האם לגובה ההון העצמי יש השפעה על שיעורי הריבית?
כמובן! אחד הפרמטרים שישפיעו על שיעורי הריביות במשכנתא שלכם הוא ההון העצמי שברשותכם, כלומר החלק שלכם בעסקה. ככל שיהיה לכם יותר הון עצמי, ככה רמת הסיכון של הבנק פוחתת והריביות שתקבלו יהיו נמוכות יותר. ולהפך, ככל שההון העצמי שלכם יהיה קטן יותר רמת הסיכון של הבנק עולה ושיעורי הריביות יעלו בהתאם.
פקטור נוסף שמשפיע על הריביות הינו הקצאת הון – כסף שבנק למשכנתאות נדרש לשים בצד בעת מתן הלוואת משכנתא. במילים אחרות גידור סיכונים שבנק ישראל מחייב לבצע את הבנקים למשכנתאות.
כמה ששיעור המימון (גובה המשכנתא מערך הנכס) יהיה גבוה יותר, כך הסיכון של הבנק יהיה גבוה יותר וכך עלות המימון (הריבית שתשלמו) תעלה.
בואו נכיר יחד את מדרגות של שיעור המימון שמשפיעות על גובה הריבית:
- שיעור מימון של מעל 60% (הון עצמי של 25%-40%) איתו תקבלו את שיעור הריבית הגבוה ביותר.
- שיעור מימון בין 45% ל 60% (הון עצמי של 40%-55% משווי הנכס) יקנה לכם שיעורי ריבית ברמה בינונית.
- שיעור מימון של פחות מ 45% (הון עצמי של לפחות 55% משווי הנכס) יקנה לכם את שיעור הריבית הנמוך ביותר.
באילו דרכים ניתן להשיג הון עצמי למשכנתא?
התשובה לשאלה הזאת מגוונת, ולכם יש הרבה דרכים באמצעותן תוכלו להשיג הון עצמי למשכנתא.
אז הדרך הראשונה היא כמובן, חיסכון. זוהי הדרך הטובה ביותר עבורכם לצבור הון עצמי, לחסוך סכום של כסף מההכנסות הפרטיות שלכם.
דרך נוספת ונפוצה מאוד במיוחד בשנים האחרונות היא להיעזר בהורים וקרובי משפחה, הדרך הזאת להשגת ההון העצמי הפכה לפופולרית בעקבות עליית המחירים המשמעותית שאנחנו עדים לה בשנים האחרונות.
בנוסף לכך, קיימת אפשרות של השגת הון עצמי באמצעות משכון נכס קיים של ההורים (במידה והוא נקי מהמשכנתא). באמצעות הכסף שההורים שלכם יכולים לקבל במישכון של הנכס שלהם, תוכלו לשלם את ההון העצמי הדרוש לכם לרכישת הנכס שלכם.
צריך לציין שקיימת דרך נוספת להשגת הון עצמי – הלוואה משלימה מחברות חוץ בנקאיות. חשוב להבין שמצד אחד הלוואה מסוג זה יקרה יותר מההלוואה הבנקאית, אבל, מצד שני, מדובר בדרך כלל בסכום יחסית נמוך שעלול לעזור לכם לרכוש את נכס חלומותיכם. במידה ותוכלו לעמוד בתשלומי הלוואה בנוסף לתשלומי המשכנתא, זו באמת יכולה להיות אפשרות טובה בשבילכם.
האם יש דרכים בהן ניתן להשלים את ההון העצמי באמצעות הלוואה?
תוכלו לקבל גם הלוואה מהבנק להשלמת ההון העצמי שלכם. מדובר באפשרות די מסוכנת ואפילו לא מומלצת, מהסיבה הפשוטה שהבנקים לא אוהבים אותה. במקרים רבים אנחנו עדים לכך שאנשים שלווים כסף לטובת השלמת ההון העצמי נתקלים לבסוף בסירוב מהבנקים לקבלת המשכנתא. בנוסף לכך, אתם מגדילים באופן משמעותי את גובה ההחזר החודשי שלכם מה שעלול להקשות עליכם ולהוריד את רמת החיים שלכם.
לאלה מכם שיש קרן השתלמות ואין להם עניין בפירעון שלה, תוכלו לקחת הלוואה על חשבון כספי קרן ההשתלמות. בדרך כלל ניתן לקבל הלוואה זולה על חשבון כספי קרן השתלמות, רק הלוואה זו תהיה לטווח קצר (3-7 שנים). מדובר באפשרות מומלצת בעלת סיכון נמוך, כי הלוואות מסוג זה לרוב זולות יותר. תוכלו לקבל מימון של עד 50 אחוזים מהסכום שנצבר לכם בקרן השתלמות במסלולים כלליים שאינה נזילה, ונתון יותר משמח תוכלו לקבל מימון של עד 80 אחוז עבור קרן נזילה (לא במסלולים מניתים).
לסיכום
ההון העצמי למשכנתא הוא הגורם המשמעותי ביותר בעת לקיחת משכנתא ורכישת נכס, להון העצמי שלכם יש השפעה מרכזית על כל מרכיב בתהליך. החל מהסיכויים לאישור ההלוואה, דרך גובה המימון שתקבלו ועד גובה שיעור הריבית שתקבלו. כמו שכבר הבנו, ככל שיהיה לכם יותר הון עצמי, ככה הבנק יבטח בכם יותר ויעניק לכם שיעורי ריבית נמוכים יותר ולהפך.
תוכלו להשיג את ההון העצמי שלכם במספר דרכים שונות, בין אם מחסכון אישי, עזרה מהמשפחה ואפילו בעזרת לקיחת הלוואות. לכל דרך יש את היתרונות והחסרונות שלה ולכן יש לשקול כל אפשרות כזאת בכובד ראש.
