מחזור משכנתא זה בדיוק כמו שזה נשמע: לקחת את המשכנתא הקיימת ובעזרת פעולות מסוימות להפוך אותה למשכנתא טובה יותר / מתאימה יותר. כל בעל משכנתא זכותו להחליף את תמהיל המשכנתא הנוכחי בתמהיל משכנתא חדש. בתהליך מחזור ניתן לשנות פרמטר אחד או מספר פרמטרים, שמרכיבים את המשכנתא, או להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה.
מחזור לבנק אחר כרוך בעלויות מסוימות, מצד שני עלות של מיחזור פנימי (כאשר נשארים באותו בנק) מסתכמת ברוב הבנקים בכמה מאות שקלים.
כמו בכל תוכנית פירעון מהיר אחרת, מיחזור משכנתא כרוך בביצוע תשלומים רבים, במרווחי זמן קבועים, על מנת להפחית את חובות ההלוואה לדירה שלכם.
מה זה אומר בפועל? במאמר הבא נשפוך אור על הנושא שמסקרן רבים, מיחזור משכנתא. מכיוון שהאפשרות הניתנת לכם בעת המחזור עלולה לחסוך לכם הרבה כסף, אך יחד עם זאת התהליך עשוי לעלות לכם כמה אלפי שקלים.
מה זה מחזור משכנתא?
כמו שציינו למעלה, אחת מהאפשרויות במחזור משכנתא להחזיר בפירעון מוקדם את כל ההלוואה הקיימת שלכם באמצעות קבלת משכנתא חדשה מבנק. לכל בעלי משכנתא קיימת זכות הבחירה האם לקחת את המשכנתא החדשה מאותו גוף מממן של המשכנתא הקיימת, או מגוף / בנק אחר.
תהליך המחזור מאפשר לכם, הלווים, לבצע שינויים בתמהיל המשכנתא הנוכחית שלכם במטרה לשפר ולשדרג את תנאי המשכנתא או להוריד את גובה ההחזר החודשי, גובה הקרן או גובה הריבית.
השינויים הנחשבים כמיחזור משכנתא הם:
- שינוי (הורדת) ריבית באחד או יתר מסלולים (המסלולים לא משתנים, אלה רק ריביות). שינוי (קיצור או הארכת) התקופות באחד או יותר מסלולים.
- החלפת אחד או יותר מסלולים במסלולים אחרים.
- מחזור חיצוני (לבנק אחר) – כמו לקיחת משכנתא חדשה
למי מתאים למחזר את המשכנתא?
מחזור משכנתא היא אסטרטגיה שיכולה להתאים מאוד עבור כל בעל משכנתא, או בהלוואת זכאות שניתנת ע"י משרד הבינוי והשיכון.
על מנת לקבל אישור עקרוני למחזור משכנתא, על בעל המשכנתא הנוכחית לעמוד בכל התנאים והדרישות של הבנק על מנת לקבל משכנתא חדשה.
מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא?
ישנם מספר מקרים בהם מומלץ לבדוק באופן מקיף אפשרות של מיחזור המשכנתא:
- ירידת הריביות
במקרים בהם אתם מודעים לירידה של הריביות בשוק (ריבית בנק ישראל / ריבית על אגרות חוב ממשלתיות / ריבית ממוצעת) אנחנו ממליצים לכם לבדוק באופן מיידי האם הריביות שאתם משלמים תואמות את מציאות הריביות הנוכחית. ייתכן ותגלו שאתם יכולים לשלם הרבה פחות ממה שאתם משלמים היום. כן, בכל פעם שאתם שומעים על ירידות כאלה בריביות תבדקו מה ניתן לעשות עם המשכנתא שלכם, כי הריביות משתנות כל הזמן בתדירות לא קבועה.
- שינויים בהכנסות שלנו
במקרים כאלה, כאשר גובה ההכנסות שלנו משתנה ויש באפשרותנו לשלם החזר החודשי גבוה יותר ההמלצה היא לבדוק את אפשרויות למיחזור המשכנתא שלכם באופן מיידי. במידה ותגדילו את ההחזר החודשי שלכם, תוכלו לחסוך לא מעט כסף ולסיים את המשכנתא מוקדם יותר.
גם במקרים בהם יש ירידה בגובה ההכנסות מכל סיבה שהיא, ואתם מרגישים שגובה ההחזר החודשי שלכם מקשה עליכם, האפשרות של מיחזור משכנתא בהחלט יכולה לשפר את מצבכם באופן משמעותי.
- יתפנה לכם סכום כסף משמעותי
במקרים בהם יש ברשותכם לפתע או שלא לפתע סכום כסף גדול פנוי וזמין להחזיר לטובת המשכנתא, ההמלצה היא לבצע בדיקת כדאיות למיחזור המשכנתא או לסילוק מוקדם.
מהם השלבים בתהליך מיחזור המשכנתא?
תהליך מיחזור פנימי (כאשר נשארים באותו בנק) מצד אחד פשוט יותר וזול יותר, אבל, מצד שני, הבנק שבו מתנהלת משכנתא שלכם יהיה יותר קשוח איתכם ויקשה עליכם בשיפור התנאים. במקרה זה יועץ משכנתאות ידע להתמודד עם הבנק הנוכחי יותר טוב מכם.
בתהליך מיחזור חיצוני (לבנק אחר) יהיה עליכם לבצע 4 שלבים והם:
- פתיחת תיק ותשלום עמלה
בתהליך מיחזור מכל סיבה שהיא ובכל בנק, בין אם זה הבנק הנוכחי או בנק חדש יהיה עליכם לפתוח תיק משכנתא. עלות פתיחת התיק תהיה בגובה של 0.25% מסכום ההלוואה שלכם. מעטים יודעים כי את גובה עמלת פתיחת התיק ניתן לנסות להוריד באמצעות בקשה, את זה ידע לעשות יועץ משכנתאות מקצועי.
- במעבר בנק יש לבצע שמאות
בגלל העובדה שהבנק החדש אליו אתם עוברים עם משכנתא חדשה לא מכיר את הנכס שברשותכם, ולא את הערך השמאות הקודמת עבור אותו נכס, הוא ידרוש מכם לבצע בדיקת שמאות בעלות ממוצעת של 1,000 ש"ח.
- הערת אזהרה מהבנק הישן לחדש
הערת אזהרה, כמו רישום של הנכס עצמו, נרשמת במקום רשומו של הנכס (טאבו / מנהל) בעת קבלת משכנתא. המשמעות היא שבנוסף לבעלי הנכס יש בתמונה בנק שנתן משכנתא ואם המשכנתא לא תשולם, בנק יכול לקבל בעלות על הנכס. כאשר אנשים מקבלים משכנתא, נרשמת הערת אזהרה.
במקרה של מיחזור (במעבר לבנק אחר), הבנק שאליו מעבירים את המשכנתא רוצה לקבל בטחונות. לכן הוא רושם את הערת אזהרה לטובתו. כיוון שהבנק בו נמצאת היום משכנתא גם רשום בהערת אזהרה, אז הבנק השני מבקש מהראשון אישור לרשום הערת אזהרה לטובתו. בנק ישראל לא יאכוף את זה עבור אף אחד, אבל הבנק בו מתנהלת משכנתא חייב לתת אישור לבנק השני.
- עדכון ביטוח המשכנתא
הביטוח שעשיתם למשכנתא הנוכחית שלכם תקף רק לה ומתאים לגובה ולתנאי המשכנתא הנוכחית. כשתשנו את תנאי המשכנתא שלכם עליכם לעדכן את הביטוח שלכם ללא קשר האם עברתם או לא עברתם בנק. אנחנו ממליצים לכם בזמן הזה לבדוק את גובה התשלום שאתם משלמים עבור ביטוח המשכנתא שלכם, ולבחון את האפשרות של מיחזור ביטוח משכנתא.
השורה התחתונה
מיחזור משכנתא הינו תהליך שנועד להקל על הלווים ולהתאים את המשכנתא הישנה שלהם למצב המשק הנוכחי. מיחזור משכנתא יכולה להיות אפשרות מצוינת עבורכם, ולכן אם אתם חושבים שזה הזמן הנכון, התייעצו עוד היום עם יועץ משכנתאות מומחה שיסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם.
