מסלולי משכנתא הם השם הכולל לאפשרויות השונות של ההלוואה שמציעים לכם הבנקים השונים על מנת שתתאימו באופן מדויק ככל הניתן את המשכנתא למצבכם הפיננסי. בחירה נכונה של מסלולי משכנתא (תמהיל משכנתא בשפה המקצועית) תחסוך לכם עד מאות אלפי שקלים, ולא פחות חשוב – הרבה כאבי ראש. בחירה נכונה כזאת, היא מסלולי משכנתא מותאמים אישית בהתחשב במצבכם הפיננסי הנוכחי והעתידי המשוער.
במאמר הזה אני רוצה לפרט יותר מהי משכנתא בכלל, מהם ההבדלים בין המסלולים, אילו מסלולים מציע לכם שוק המשכנתאות הישראלי, וגם איך תשיגו את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם?
מהי משכנתא במילים פשוטות?
משכנתא במילים פשוטות היא התחייבות הכי גדולה בחיים עבור רוב האנשים. הלוואת משכנתא ניתנת לטובת מימון רכישת נכס נדל"ן (דירה, בית למגורים), לרוב ע"י בנקים למשכנתאות, ונפרסת לתקופה ארוכה. בגלל העובדה שזמן ההחזר של ההלוואה הוא ארוך יחסית, ישנם מסלולים שונים שניתן להרכיב מהם את המשכנתא שלכם על מנת להעניק כמה שיותר אפשרויות עבור מצבים פיננסים שונים של אנשים, כך שכל אדם יוכל להגיע לתמהיל משכנתא שמתאים לו ושהוא יכול לעמוד בו.
שני מונחים מרכזיים במשכנתא:
- קרן – סכום המשכנתא / יתרת החוב / יתרת המשכנתא
- ריבית – ריבית בכל מסלול מורכבת מעוגן ומרווח של הבנק. עוגן זה מחיר גיוס כספים ע"י הבנק (לרוב ריבית ממוצעת במשק או תשואת אגרות חוב ממשלתיות) ומרווח זה בגדול הרווח של הבנק (כמה בנק רוצה להרוויח עליכם).
מהם ההבדלים המרכזיים בין מסלולי המשכנתא השונים?
לפני שנבין אילו מסלולי משכנתאות השוק מציע לכם, חשוב שנבין קודם מהם ההבדלים ביניהם.
בין מסלולי המשכנתאות בישראל ישנם 3 הבדלים מרכזיים והם:
- לוח סילוקין (אופן ההחזר) של ההלוואה – שפיצר, קרן שווה, בלון מלא או חלקי, גרייס מלא או חלקי.
- סוג הריבית – האם מדובר בריבית קבוע, משתנה, פריים או לייבור.
- סוג ההצמדה – האם הקרן (יתרת ההלוואה) צמודה למדד המחירים לצרכן, לשער המט"ח או שהיא לא צמודה.
אילו מסלולי משכנתא יש בישראל?
כעת נסקור את מסלולי המשכנתאות הנפוצים והמומלצים ביותר, נבין כיצד לחשב את הריבית, מהי תקופת הפירעון, כיצד הקרן תשתנה והכי חשוב – מהי רמת הסיכון?
מסלול משכנתא בריבית פריים
במסלול זה הריבית לא צמודה לשום מדד, אך משתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל.
הריבית במסלול זה תתבסס על הריבית של בנק ישראל המתפרסמת בדרך כלל אחת לחודש בתוספת של 1.5 אחוז. מדובר במסלול בסיכון גבוה כיוון שריבית הפריים עלולה לזנק באופן פתאומי, מה שישפיע באופן ישיר על זינוק בהחזרים החודשיים שלכם. את המסלול הזה ניתן לפרוע בכל פרק זמן ללא קנסות, כמו כן יתרת הקרן במסלול זה תמיד תפחת לאורך הזמן מה שמקנה למסלול זה יתרון משמעותי.
מסלול ריבית קבועה צמודה
במסלול זה הריבית תהיה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, אבל הקרן צמודה למדד מחירים לצרכן.
יתרת החוב הולכת ועולה לאורך השנים, כאשר המדד עולה.
ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך השנים, כאשר אינפלציה חיובית.
הסיכון במסלול הזה הוא ברמה בינונית, הוא ניתן לפירעון בכל רגע נתון, אבל צריך לשים לב לקנסות. במידה ותרצו לסלק / למחזר מסלול זה ובאותה תקופה הריבית הממוצעת במשק ירדה, עליכם לדעת שתשלמו קנס. הסיבה לתשלום הקנס, היא סוג של פיצוי של הבנק על הפסדים בתשלומי ריביות שהוא לא יקבל מכם בעתיד.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה
במסלול זה החזר חודשי (לפי לוח סילוקין שפיצר) נשאר יציב וקבוע לאורך כל תקופת ההלוואה.
אנשים ששונים סיכון אוהבים לשלב מסלול זה בחלק גדול מהתמהיל משכנתא שלהם.
כמובן שעל תחושת הביטחון וראש שקט צריך לשלם, לכן הריבית במסלול זה גבוהה יותר מהריבית במסלול קבועה צמודה. גם כאן, אם תרצו לסלק / למחזר מסלול זה יתכן ותשלמו קנס (כפי שהסברתי במסלול קבועה צמודה).
מסלול ריבית משתנה צמודה
אחד מהמסלולים הכי מסוכנים. במיוחד בסביבת אינפלציה גבוהה.
הקרן במסלול זה צמודה למדד (לכן משתנה בהתאם לשינויים במדד), הריבית יכולה להשתנות לאורך כל חיי ההלוואה.
הגרסה הכי פופולרית של מסלול זה, שקיימת בכל הבנקים, משתנה צמודה ל 5 שנים. הכוונה היא שהעוגן משתנה כל 5 שנים בהתאם לשינויים במשק.
ניתן לסלק / למחזר מסלול זה ללא קנס בנקודת יציאה (נקודת שינוי ריבית – כל 5 שנים). במידה ותרצו לסלק / למחזר קודם, יתכן ותשלמו קנס.
מסלול ריבית משתנה לא צמודה
הקרן לא צמודה למדד, אבל הריבית יכולה להשתנות לאורך כל חיי ההלוואה.
מסלול זה פחות מסוכן מהמסלול משתנה צמודה, כי אין כאן את ההשפעה של אינפלציה, לכן הקרן לא יכולה לעלות. צריך להבין שהריבית במסלול זה יותר יקרה מהריבית שבמשתנה צמודה. בעצם הפער בין הריביות הוא הציפיות לאינפלציה. זוכרים – על הביטחון משלמים!
מסלול מט"ח
מסלול לא כל כך שימושי לתושבי ישראל. בדרך כלל משתמשים בו תושבי חוץ שההכנסות שלהם לא בשקלים.
הקרן צמודה לשינויים בשער מטבע חוץ (בדרך כלל דולר או יורו).
הריבית משתנה בדרך כלל כל 3 או 6 חודשים.
הסיכון הגדול במסלול זה היא אי וודאות (אף אחד לא יודע לחזות באמת את השינויים בשוק המט"ח).
מסלול זכאות
היתרון של מסלול זה – ריבית קבועה צמודה עם ריבית הטבה של משרד הבינוי והשיכון.
מי זכאי לקבל הלוואת זכאות:
- כל משפחה שרוכשת את הדירה הראשונה
- רווק מגיל 30 (או מגיל 21 באזורי עדיפות לאומית א' וב')
- משפחה שמכרה את הדירה הקודמת לפני יותר מ 10 שנים ובפעם הראשונה לא לקחה הלוואת זכאות.
ישנם 3 קריטריונים מרכזיים המשפיעים על גובה סכום הזכאות:
- מספר שנות נישואין
- מספר ילדים
- מספר אחים ואחיות
יתרון נוסף של מסלול זה – בפרעון מוקדם אין קנסות. בנוסף גם שאר המשכנתא מקבלת עמלת פרעון נמוכה יותר.
אילו שיקולים יש לקחת בחשבון כשבוחרים מסלול משכנתא?
הדרך הטובה ביותר היא קודם כל להעריך כמה שאפשר איך יראה העתיד הפיננסי שלכם בשנים הקרובות. כמובן שאנחנו לא יודעים לחזות את העתיד, אבל אנחנו כאן יודעים לאן פנינו מודעות. על מנת לדייק יותר את התשובה הזאת תוכלו לשאול את עצמכם שאלות כמו: האם יש צפי לעלייה בהכנסות שלי? האם יש תכנון להתרחב ואפילו לעבור דירה? האם יש צפי לקבלת סכום גדול של כסף כמו ירושה בעתיד הקרוב?
כל השאלות האלה יסייעו לכם לתכנן ביתר קלות את העתיד הפיננסי שלכם, ולהחליט מה יהיה ציר הזמן האופטימלי עבורכם. כלומר, משך חיי המשכנתא, באיזה תזמון לקבוע את נקודות היציאה בדרך, האם ישנן אפשרויות לפירעון מוקדם שיוכלו לסייע לכם בעתיד, וכמובן איך לקבוע את תכנית ההחזרים ללא הפרעה או פגיעה ברמת החיים שלכם.
השורה התחתונה
במאמר הזה פירטנו לכם אודות המסלולים הקיימים בשוק, אך זה נושא הרבה יותר עמוק ומורכב ממה שניתן לפרט במאמר אחד. בגלל המורכבות והפרטים הקטנים הטמונים בכל מסלול והשילוב בין המסלולים חשוב לבצע בחירה בליווי של איש מקצוע כמו יועץ משכנתאות מיומן ומנוסה, שידע להנגיש לכם את הפירוש של כל אחד מהמושגים שדיברנו עליהם כאן, ובתרגום לכסף.
עליכם לזכור בכל תהליך לקיחת המשכנתא כי השאיפה שמובילה אתכם היא להיות כמה שפחות מופתעים, ולדעת שאתם יכולים לעמוד בגובה ההחזר החודשי מבלי להכניס את עצמכם ללחץ מיותר.
