לקיחת משכנתא מהבנק היא אבן דרך משמעותית בחיים של כולנו. בין אם מדובר באנשים שלוקחים משכנתא בפעם השניה או השלישית או ממחזרים משכנתא קיימת , ובמיוחד אם מדובר בלקיחת משכנתא ראשונה. ההתעסקות עם הביורוקרטיה של הבנק, איסוף מסמכים וצבירת ההון האישי יכולים להיות מרתיעים עד כדי דחיית ההחלטה שמשאירה אותנו בדירה שכורה שלא בבעלותנו.
אבל המצב לא חייב להיות כזה, משכנתא לא חייבת להיות מאיימת, ולכן ריכזנו עבורכם מספר נקודות שיעשו לכם סדר בבלגן.
כמה הבית עולה לנו באמת?
עסקת רכישת נכס (דירה / בית) משקפת לנו את מחיר הנכס "על הנייר", אך בפועל יש לקחת בחשבון תשלומים נוספים של הוצאות נלוות. לדוגמא, בעת רכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן אחד מהמדדים שחשוב לדעת עליהם ושעלול להגדיל את החוב שלנו לקבלן היינו מדד תשומות הבנייה. קבלן שבונה ביניין מעוניין למזער את הסיכונים, לכן מחירי הדירות שהוא מוכר בדרך כלל צמודים למדד תשומות הבניה. במילים פשוטות: אם המדד עולה, המחיר של הדירה שרכשנו עולה.
הוצאות נלוות נוספות, שצריך לקחת בחשבון, יכולות להיות דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, שיפוצים ותיקונים נוספים. בהגיענו לנציג משכנתאות מטעם הבנק עלינו להגיע מוכנים עם תמונה כוללת של כל ההוצאות הנלוות ולהגיש את בקשת המשכנתא בהתאם.
הון עצמי
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך המוחזרת בתשלומים חודשיים. ככל שההון העצמי (הכסף שנביא מהבית) יהיה גבוה יותר, כך נוכל לשלם כל חודש פחות או לסיים את ההלוואה מוקדם יותר. כשמחשבים את ההון העצמי לרכישת דירה, יש לקחת בחשבון את כל המקורות שעומדים לרשותינו: סכומים שנצברו בפיקדונות וחסכונות, תיק ניירות ערך, קרנות השתלמות, לקיחת הלוואות נוספות, מכירת נכסים נוספים.
אך חשוב לא לשכוח להתחשב גם בהתחייבויות ובהוצאות הקבועות שיש. בין אם מדובר בתשלומי הלוואה שטרם נפרעה, תשלום קבוע עבור רכב והשארת כסף מזומן כרזרבה. ההון העצמי משחק תפקיד חשוב בתנאים של החזרי המשכנתא ובסכום שניתן, לכן רצוי להגיע עם הון עצמי גבוה ככל שניתן.
לבחור תמהיל (מסלולי משכנתא) בצורה נכונה
בחירת תמהיל הוא שלב מאוד חשוב וקריטי. תמהיל משכנתא שתבחרו ילווה אותכם לאורך הרבה שנים. מאוד חשוב לבחור נכון את סוגי המסלולים, את תקופת ההחזר בכל מסלול ולהתאים לצרכים שלכם את גובה ההחזר החודשי והסיכון שאתם מוכנים לקחת.
מסלולי המשכנתא מגיעים בהמון וריאציות. הפרמטרים העיקריים בבחירת המסלולים הם ריבית, הצמדה וצורת ההחזר.
המסלולים העיקריים שקיימים היום במשק הם:
מסלול בריבית פריים – ריבית זו אינה צמודה לשום מדד ומשתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל. ריבית פריים מושפעת רבות משינויים אינפלציוניים כך שניתן לומר שהיא אינה יציבה ומתאפיינת בתנודתיות ועלולה לעלות או לרדת כאחד. החזרי משכנתא הכוללים ריבית פריים משולמים באופן משתנה, אם הריבית עולה אז ההחזר עולה וכך גם הפוך.
מסלול מט"ח – במסלול זה משתמשים בצורה פחותה בהרבה לעומת שאר המסלולים והסיבה לכך נטועה בעובדה שהוא תלוי בשינויים במשקים ובכלכלות חוץ ישראליות. ריבית במסלול זה צמודה לשינויים בשער מטבע זר, יורו או דולר, וגם היא מתאפיינת בתנודתיות. מגמת ירידה במטבע חוץ יעלה את הכדאיות של שילוב מסלול זה בתמהיל המשכנתא, אך עליית שער המטבע עלולה להביא לתשלומי ריבית גבוהים מהממוצע.
מסלול בריבית קבועה וצמודה למדד – במסלול זה נושא ריבית בסיסית קבועה אך יתרת הקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן. גם כאן השינוי באינפלציה (מדד) יגרום לעליה בהחזרים חודשיים.
מסלול בריבית קבועה ולא צמודה – או בשמה השני קל"צ. זהו המסלול הסולידי ביותר וחסר הסיכון שאפשר לקחת. ריבית זו מאופיינת בשיעור קבוע, היא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ועל כן אינה משתנה לכל אורך חיי המשכנתא. כמו כן גם ההחזר החודשי ישאר קבוע.
כאשר בוחרים במסלול מסוג זה יש לקחת בחשבון שהריבית לרוב תהיה גבוהה יותר משאר סוגי הריביות ושפירעון ההלוואה טרם זמנה תצריך תשלום קנס גבוהה יותר.
סוג הריבית הוא פקטור אחד, ובנוסף חשוב לשים דגש גם על בחירת שיטות החזר המסלולים המרכיבים את תמהיל המשכנתא:
שפיצר – לוח סילוקין שפיצר זאת שיטת החזר הכי נפוצה. לפי שיטה זו החזר חודשי, מורכב מקרן וריבית, ישאר קבוע לאורך כל התקופה כל עוד לא יהיו שינויים בריבית ובמדד. צריך לדעת שבשיטת החזר זו בהתחלה משלמים הרבה ריבית ומעט על חשבון הקרן ולקראת הסוף מעט ריבית והרבה על חשבון הקרן. כאשר מדובר במסלול צמוד למדד המחירים לצרכן או מט"ח, אז להחזר הקבוע מתווספים הפרשי הצמדה או הפרשי שער מט"ח.
קרן שווה – לוח סילוקין בקרן שווה קיים בחלק מהבנקים ובחלק מהמסלולים.
השיטה עובדת כך: מחלקים את סכום ההלוואה שקיבלתם להחזרים חודשיים שווים (בהתאם לתקופה נבחרת) ועל כל תשלום של הקרן מתווספת ריבית המחושבת על יתרת הקרן. במסלולים שאינם צמודים ההחזר החודשי הכולל קטן בכל חודש.
אז איך לוקחים משכנתא? כשזה מגיע לבחירת מסלול אין נכון או לא נכון והבחירה נעשית תחת שיקולים אישיים של כל אחד ממבקשי המשכנתאות. כמו כן, רוב תמהילי המשכנתא משלבים מספר אלמנטים וצורות החזר שונות ולא מסלול אחד וקבוע.
משא ומתן
ניהול משא ומתן עם הבנק יוכל לחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. לרובנו המילה התמקחות מתקשרת לסחורה בשוק, אך גם בבנק אפשר להתמקח על שיעורי ריביות נמוכים יותר ממה שנציג המשכנתאות מציע. זכרו מהם האינטרסים של הבנק, תתארגנו מראש ובמרווח זמן המאפשר מקום לתמרון ואל תחששו להיפגש עם מספר בנקים.
בסופו של דבר מדובר באחת הרכישות הגדולות ביותר שרובינונעשה במהלך חיינו, לכן חשוב להגיע עם הידע הנכון והכלים הנכונים שישרתו אתכם למקסם את האינטרסים שלכם ולהשיג את התנאים האידיאלים ביותר לכך.
