שאלה 1:
מה זה משכנתא?
תשובה:
משכנתא באופן כללי היא הלוואה למימון רכישת נכס (נדל"ן) שניתנת ע"י גופים פיננסים מורשים, כאשר אותו נכס ישועבד לגוף שנתן את המשכנתא כל עוד הכסף לא יחזור במלואו לאותו גוף פיננסי. מדובר בהלוואה ארוכת טווח, בממוצע ל 15 שנה.
מידע נוסף ניתן לראות במאמר זה:
שאלה 2:
האם ניתן לקבל 85% מימון על דירה יחידה / דירה להשקעה?
תשובה:
נכון לכתיבת תשובות אילו, לא ניתן לקבל במערכת הבנקאית הלוואת משכנתא בשיעור העולה על 75% משווי הנכס הנרכש.
למרות זאת השוק מציע פתרונות נוספים שבעזרתם, במקרים מסוימים, ניתן להגיע גם ל 85% שיעור המימון ולפעמים אפילו יותר.
מידע נוסף ניתן לראות במאמר זה:
שאלה 3:
מה המגבלות העיקריות של בנק ישראל בנוגע להרכב המשכנתא?
תשובה:
- תקופת משכנתא
על פי נוהל בנק ישראל ניתן לקחת משכנתא לתקופה עד 30 שנה.
- שיעור מימון מקסימלי
שיעור מימון = סכום המשכנתא חלקי שווי הנכס.
דירה יחידה – עד 75% מימון / דירה חליפית – עד 70% מימון / דירה להשקעה – עד 50% מימון
- יחס ההחזר
יחס ההחזר = החזר חודשי / הכנסה פנויה.
לפי נוהל בנק ישראל: החזר חודשי לטובת משכנתא עד 50% מההכנסה הפנויה.
הבנקים בדרך כלל לא יתנו יותר מ 40% (מדיניות הבנקים).
*הכנסה פנויה (לפי בנק ישראל) = הכנסות נטו בניכוי התחייבות מעל 18 חודשים.
- חלק בריבית קבועה
לפחות שליש מהמשכנתא צריכה להיות בריבית קבועה.
- חלק בריבית משתנה
מקסימום שני שליש במסלולים של משתנות קצרות (תקופת העדכון פחות מ 5 שנים, כולל פריים).
שאלה 4:
מה ההבדל בין גרייס לבלון?
תשובה:
גרייס
המשמעות של גרייס הינה דחיית החזר ההלוואה בתקופה אחת או יותר.
אחרי תקופת גרייס מחזירים את ההלוואה לפי לוח סילוקין שפיצר או קרן שווה.
קיימים 2 סוגים של גרייס:
- גרייס מלא – בתקופות גרייס לא משלמים כלום, אחר כך משלמים קרן + ריבית.
צריך להבין שהריבית שלא שילמנו בתקופת הגרייס מתווספת לקרן ההלוואה. - גרייס חלקי – בתקופות גרייס משלמים רק ריבית ואחר כך קרן + ריבית.
בלון
הקרן נשמרת מהתחלה עד הסוף ומוחזרת בסוף התקופה בבת אחת.
לדוגמה, לקחתי 100,000 ש"ח והחזרתי בעוד שנה 100,000 ש"ח (קרן ההלוואה)
קיימים 2 סוגים של הלוואת בלון:
- בלון חלקי – משלמים את תשלומי הריבית באופן שוטף (נניח כל שנה) לכן הקרן נשארת כמושהי ומוחזרת בסוף תקופת ההלוואה.
- בלון מלא – הריבית נצברת לתוך הקרן, לפיכך הקרן גדלה עם השנים. ההלוואה מוחזרת בסוף התקופה כולה (קרן + ריבית).
שאלה 5:
מה התנאים לקבלת הלוואת זכאות והאם כדאי לשלב את הלוואת הזכאות במשכנתא שלכם?
תשובה:
זוהי הלוואה מסובסדת מטעם המדינה המיועדת לרכישת דירה למטרת מגורים. מטרתה העיקרית היא סיוע לרוכשי דירה ראשונה ולכן התנאים שהיא מכילה נוחים וגמישים יותר ממסלולים אחרים שמקבלים בבנקים או במוסדות פיננסים חוץ בנקאים. סכום ההלוואה לעומדים בתנאים יכול להגיע למאות אלפי שקלים ונקבע בהתאם לקריטריונים שנקבעו במשרד הבינוי והשיכון. זכאות זו לא קשורה לזכיה בתכנית "מחיר למשתכן" ועל כן ניתן לקבל את שתיהן.
מידע נוסף ניתן לראות במאמר זה:
שאלה 6:
למשפרי דיור: איך יודעים האם כדאי לגרור את המשכנתא מהנכס הקיים לנכס חדש ואיך לבצע נכון את התהליך המורכב הזה?
תשובה:
מומלץ לגרור את המשכנתא במקרים בהם התנאים שקיבלתם על המשכנתא הנוכחית שלכם טובים הרבה יותר מהתנאים שהשוק מציע לכם כיום על המשכנתא החדשה. זה יכול לקרות כיוון שלקחתם את המשכנתא הקיימת בתקופה טובה (בתקופה בה הריביות היו נמוכות) או קיבלתם הטבות שאתם לא זכאים להן היום (לדוגמא ריביות של עובדי בנק).
גם למשפרי דיור, אנשים שמשדרגים את הנכסים שלהם לנכסים בשווי גבוה יותר, יכול להיות משתלם לגרור את המשכנתא לטובת הבית החדש ולצידה לקחת תוספת משכנתא במידה ומתאפשר ומאושר להם.
מידע נוסף ניתן לראות במאמר זה:
שאלה 7:
האם כל הבנקים למשכנתאות זהים מבחינת גיוס לקוחות חדשים? במילים אחרות האם משנה לאיזה בנק לפנות בבקשת משכנתא?
תשובה:
כאשר מדובר ברכישה סטנדרטית (ללא אתגרים) ע"י לקוחות טובים עם הכנסות גבוהות, כל בנק ישמח לתת להם משכנתא בתנאים טובים.
השאלה היא "מה זה תנאים טובים"?
כל בנק רואה את הדברים מנקודות מבט שונות:
- עלויות גיוס כספים (כסף זול / כסף יקר)
- מדיניות של הבנק (יש בנקים שמוכנים לעשות שמניות באוויר כדי לגייס לקוח חדש למשכנתא, בנקים אחרים מציעים משכנתאות רק כדי לשמר את הלקוחות שלהם)
- – חלק מהבנקים נחשבים זולים בריביות, אחרים נחשבים חזקים במתן פתרונות במקרים מורכבים
בנוסף לשוני בין הבנקים, צריך להבין שכל מקרה (כל לקוח) שונה מבחינת ההתייחסות אליו מהצד של הבנק (דירוג אשראי, התנהלות ואיתנות פיננסית, מקצוע, גיל, ילדים,…. וכמובן חשוב גם על איזה נכס מדובר).
בקיצור אין מקרים סטנדרטים ואין בנקים זהים.
כדי להחליט מאיזה בנק כדאי לבקש משכנתא, צריך לדעת מה הבנק שהכי מתאים למקרה שלכם ובאיזה בנק תוכלו לקבל תנאים הכי טובים.
שאלה 8:
מה עדיף להשיג כמה עשיריות אחוז הנחה בריבית או לבנות תמהיל משכנתא נכון?
תשובה:
למרות שהרבה אנשים חושבים שהכי חשוב להוציא מהבנק ריביות הכי נמוכות, זה לא היקר!
נכון שהנחה בריבית תקטין את גובה התשלום ההתחלתי, אבל חשוב לשים לב גם מה תהיה ההתפתחות של התשלום החודשי, כדי שלא תהיו מופתעים אם בעוד 5 שנים התשלום החודשי יקפוץ לכם.
הכי חשוב לבנות את תמהיל משכנתא שהכי מתאים לתא המשפחתי שלכם (למצב הנוכחי ולתכניות העתידיות). צריך לבחור נכון את המסלולים ולפרוס אותם לתקופות נכונות, כך שיהיה לכם נוח להחזיר את המשכנתא ותהיו מודעים ומוכנים לסיכונים.
כאן ניתן לקרוא על בניית תמהיל משכנתא:
שאלה 9:
מה ההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי ליועץ בנקאי?
תשובה:
ההבדל המרכזי והחשוב ביותר בין ייעוץ משכנתאות פרטי לבין ייעוץ משכנתאות בנקאי הוא האינטרס של היועץ והיצע המשכנתאות שהוא יכול להציע לכם. כלומר, יועץ משכנתאות פרטי הוא מטעמכם והאינטרס שלו הוא לשמור על האינטרסים שלכם, מה גם שהוא יכול להציע לכם מגוון הצעות נרחב יותר כי יש לו האפשרות לקבל הצעות למשכנתא מכל הבנקים ללא הגבלה.
לעומתו, יועץ משכנתאות בנקאי הוא מטעם הבנק, והאינטרס המרכזי שלו הוא לשמור על האינטרסים של הבנק, כלומר שאתם תשלמו כמה שיותר. בנוסף לכך, הוא יכול להציע לכם הצעות למשכנתאות אך רק מההיצע שהבנק שלו מציע, מה שמקטין את האפשרויות שלכם באופן משמעותי.
מידע נוסף ניתן לראות במאמר זה:
שאלה 10:
כאשר מדד תשומות הבניה עלה, האם הקרן במסלול בריבית קבועה צמודה עלתה או נשארה ללא שינוי?
תשובה:
קודם כל שימו לב שהשאלה מתייחסת למדד תשומות הבניה ולא למדד המחירים לצרכן.
ההצמדה למדד תשומות הבניה רלוונטית ברכישות מהקבלן. כל עוד לא שולם לקבלן את המחיר המלא בגין הרכישה, יתרת החוב תהיה צמודה למדד תשומות הבניה.
* נכון להיום, רק 50% מיתרת החוב צמודים למדד תשומות הבניה.
לגבי המסלול בריבית קבועה צמודה, ההצמדה בו למדד המחירים לצרכן.
התשובה לשאלה: אם מדד תשומות הבניה עלה, הקרן במסלול בריבית קבועה צמודה נשארה ללא שינוי.
