האם לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

השקעה בנדל"ן יכולה להיות דרך מצוינת לבנות עתיד מבוסס. אך לפני שלוקחים משכנתא לדירה להשקעה, חשוב להבין את הכדאיות שבעסקה ולקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בהלוואה זו. חשוב להבין כיצד עובדות המשכנתאות וכיצד הן יכולות להשפיע על מצבכם הכלכלי בטווח הארוך. כדאי גם לחשוב האם זו ההשקעה הנכונה עבורכם, בהתחשב במצב הפיננסי הנוכחי וביעדים העתידיים שלכם.

מהי דירה להשקעה?

דירה להשקעה היא סוג של נכס נדל"ן שניתן להשתמש בו להפקת הכנסה מקבלת תשלומי שכירות. הוא נרכש בדרך כלל מתוך כוונה לקבל תזרים חודשי מתשלומי שכירות ו/או להרוויח מעליית ערך של הנכס (רווחי הון) בעת מכירתו. 

סוג אחד של דירות להשקעה יכולות לספק זרם הכנסה קבוע ומהוות אופציה אטרקטיבית למי שמחפש לגוון את תיק השקעותיו.

סוג נוסף של דירות להשקעה הוא רכישת בית או דירת מגורים ראשוני ושידרוגו בעתיד. לרוב רוכשים אותו מתוך כוונה לגור בו מספר שנים ולאחר מכן מכירתו ורכישת בית משודרג יותר באזור הרצוי. לפי נתונים סטטיסטיים, מחירי נדל"ן בארץ ממשיכים לעלות. יכול להיות מצב, שמי שמסוגל לרכוש דירה היום, בעתיד הקרוב כבר לא יוכל. לכן אפשרות לרכוש היום נכס שלא בדיוק מתאים לצרכי המשפחה, אבל לפחות ישמש כ"בוסטר" לרכישת נכס יותר מתאים בעתיד, יכולה להיות אופציה טובה. 

הסוג השלישי של נכסים להשקעה הוא נדל"ן מסחרי. זה כולל משרדים, מבני תעשייה, חנויות קמעונאיות ובתי מלון. המונח "מסחרי" מציין שהנכס מייצר הכנסה באמצעות פעילות עסקית ולא פעילויות דיור או צריכה אישית כמו השכרת דירות.

איזה סוגי משכנתאות יש עבור דירה להשקעה?

השקעה בדירה יכולה להיות דרך מצוינת לבנות עושר פיננסי ולהבטיח עתיד כלכלי. אך לפני שמבצעים את ההשקעה, חשוב להבין מה הדרך הנכונה ביותר לממן את הרכישה. אם אין לכם מספיק כסף (הון עצמי) לרכישה, כנראה שתצטרכו לבקש מהבנק את שאר הסכום בתור הלוואת משכנתא. 

בעת לקיחת משכנתא חשוב לעשות שיעורי בית ולהבין מה האפשרויות הקיימות בפניכם. אם אתם לא בקיאים בתחום, מומלץ מאוד להתייעץ עם בעל מקצוע (יועץ משכנתאות פרטי) בשלב כמה שיותר מוקדם. בנקים או גופים מלווים אחרים יכולים להציע לכם מגוון מסלולי משכנתא. לכל מסלול יתרונות וחסרונות משלו. נעבור כאן על המסלולים העיקריים.

מסלול בריבית קבועה יכול להיות צמוד או לא צמוד למדד המחירים לצרכן. בהתאם לרגולציה, נכון להיום, חייבים לקחת לפחות שליש מהמשכנתא במסלולים קבועים.
במסלול בריבית קבועה לא צמוד למדד ההחזר החודשי יהיה קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. תוכלו לדעת בוודאות מה הסכום שתשלמו כל חודש על הכספים שבמסלול זה.
במסלול בריבית קבועה צמוד למדד הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, אך יתרת הקרן (החוב לבנק) תהיה צמודה למדד. המשמעות היא שבסביבה אינפלציונית (כאשר המדד עולה) יתרת החוב שלכם תגדל, אבל זה עובד גם הפוך: כאשר המדד יורד, יתרת הקרן קטנה.

מסלול בריבית משתנה. גם מסלול זה יכול להיות צמוד או לא צמוד למדד. הריבית במסלול זה תשתנה בתחנות יציאה בהתאם לווריאציה שבחרתם: כל 5 שנים / שנתיים / כל 7 שנים / כל 10 שנים וכו'. נכון להיום, ניתן לקחת עד שני שליש משכנתא במסלולים משתנים.

מסלול בריבית פריים (שייך לקטגוריה של מסלולים משתנים). הריבית במסלול זה תשתנה כל פעם כשבנק ישראל תשנה את הריבית בשוק. ריבית פריים מורכבת מעוגן (ריבית בנק ישראל) בתוספת 1.5%.

האם סוג המשכנתא משתנה בהתאם לסוג הדירה להשקעה?

לפני שמחליטים על סוג המשכנתא למימון רכישת דירה להשקעה, צריך קודם כל להחליט מה הולכים לעשות עם הדירה: 

• כמה זמן מתכננים להחזיק בדירה
• במידה ומתכננים להשכיר את הדירה – מה יהיה גובה השכירות החודשית
• להעריך את הסיכונים שבעסקה – האם מחיר הדירה צפוי לעלות, להישאר ללא שינוי או אפילו לרדת

משקיעים שמתכננים אקזיט מהיר (להחזיק בדירה מספר שנים ולמכור אותה) – יעניין אותם תשלום חודשי נמוך על המשכנתא ומיזור עמלות פירעון מוקדם כשירצו לסלק את המשכנתא בעת מכירת הדירה.

משקיעים שמתכננים להחזיק בדירה לטווח ארוך ולהשכיר אותה – לרוב יעניין אותם שדמי שכירות יכסו את ההחזר החודשי של המשכנתא.

משקיעים, שרוצים להישאר רלוונטיים ולא לעבד את ההזדמנות לרכוש דירת מגורים, שרוכשים את הדירה ומתכננים לגור בה פרק זמן, בינתיים לחסוך סכום נוסף ובעוד מספר שנים לשדרג לדירת חלומותיהם – יעניין אותם לבנות את המשכנתא בצורה זו שהתשלום החודשי לא יכביד עליהם וקרן ההלוואה תרד עם השנים.

בשורה התחתונה את המשכנתא רצוי להתאים לצרכים שלכם ולסוג המשקיע. יועץ משכנתאות פרטי ידע לעזור לכם לנתח ולהגדיר את המטרות שלכם ולכוון אתכם בבחירת מסלולי המשכנתא.

מהו תמהיל משכנתא לדירה להשקעה?

אחרי שהחלטתם איזו דירה אתם רוכשים, מה הולכים לעשות עם הדירה, ניתחתם את המצב הפיננסי הנוכחי שלכם ובניתם תכנית עתידית, יגיע זמן לבניית תמהיל משכנתא. תמהיל משכנתא הוא גורם חשוב שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בדירה. 

מדובר בשילוב של סוגים שונים של מסלולי משכנתא המשמשות למימון רכישת הנכס. ניתן להתאים את תמהיל המשכנתא כך שיענה על צרכים אישיים ויעדים פיננסיים, כגון הפחתת תשלומים חודשיים או מקסום החזר על ההשקעה. על ידי הבנת אפשרויות מימון קיימות ובחירה נכונה של סוגי מסלולים שונים, משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי מימון ההשקעות שלהם ולהבטיח שהם מקבלים את העסקה הטובה ביותר עבור כספם.

ישנם שלושה סוגים מסלולי משכנתא נפוצים ביותר מהם ניתן להרכיב את התמהיל המנצח. כמובן ניתן לשלב גם סוגים נוספים שזמינים בשוק באותו רגע. המסלולים הנפוצים למימון רכישת נכס (עליהם הרחבנו מעלה): 

מסלול בריבית קבועה, מסלול בריבית משתנה ומסלול פריים. כדי לקבל החלטה נכונה כמה כסף לקחת בכל מסלול, נדרש ידע פיננסי כללי ובתחום המשכנתאות, הבנה איך הדברים עובדים, איך לגשת לגופים המלווים ואיך לדבר איתם בשפה המשותפת וכו'. אם אתם לא מהתחום, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי שילווה אתכם בכל התהליך ויהפוך אותו לקל, מהיר וחסכוני יותר בשבילכם.

לסיכום

השקעה בנכס יכולה להיות דרך מצוינת לבנות עושר לטווח ארוך, אבל חשוב לוודא שלצד היתרונות שבעסקה (תגמולים משכירות ורווח הון ממכירה עתידית) התחשבתם גם בניהול הסיכונים הכרוכים בה (כמו שינויים עתידיים בשוק הנדל"ן, שינויים צפויים בריביות ובאינפלציה, תקופות ללא שוכרים, תיקונים בנכס).