משכנתא זה כלי נהדר שבעזרתו הרבה זוגות צעירים מגשימים את החלום שתהיה בבעלותם דירה בישראל. אך לעיתים קרובות החלום מרגיש רחוק מתמיד בעקבות מחירי הנדל"ן שעולים והסכום הראשוני שצריך לצבור עולה גם כן. הבנקים לא תמיד מאשרים בקשות למשכנתא, לעיתים הם מאשרים אבל בתנאים לא נוחים או מאשרים סכום חלקי. למקרים כאלו נועדו חברות פיננסיות המעניקות משכנתא חוץ בנקאית.
מהי משכנתא חוץ בנקאית?
בשנות ה90 החלה רפורמה כלכלית בישראל שמטרתה הייתה בין היתר להנגיש את שוק המשכנתאות לכולם ובכך להוזיל את העלויות של ההלוואות הניתנות למבקשי המשכנתאות. עד הרפורמה שלטו הבנקים בשוק זה וכניסה של גופים פרטיים לא הועלתה על דעתם של רבים. הרפורמה הכניסה למשחק גופים פיננסים חוץ בנקאיים פרטיים אשר מציעים גם הם משכנתאות ארוכות טווח בעבור שעבוד נכסים.
בארה"ב יותר מ-50% מהמשכנתאות ניתנות ע"י גופים חוץ בנקאים. בארץ, למרות העליה בשנים האחרונות, ההיקפים עדיין קטנים, אבל קיים פוטנציאל אדיר.
התהליך ברובו דומה ללקיחת משכנתא מבנק וכולל חתימה מסודרת על טפסים, קבלת אישורים והיתרים וכן הלאה. כחלק מתהליך האישור של חברה חוץ בנקאית להיתר משכנתא, חברת המימון בודקת יכולות החזר של הלווים.
חברות חוץ בנקאיות לא כפופות לרגולציה כמו הבנקים ולכן אפשרויות התמרון שלהן גמישות יותר והן מסוגלות להציע פתרונות שאנשים מחפשים. אך לרוב הריביות במשכנתא חוץ בנקאית יקרות יותר בהשוואה לריביות שהבנקים מציעים. הסיבה נטועה בעובדה שהלקוחות שמגיעים לחברות חוץ בנקאיות לא מצאו פתרונות מתאימים במערכת הבנקאית ולכן מוכנים לשלם יותר עבור הגשמת חלומותיהם. בנוסף לבנקים יש רזרבות ולגופים חוץ בנקאיים אין גב פיננסי כך שגם תוספת סיכון זו בסופו של דבר מגולמת בריביות.
ניתן לומר שהיום עדיין רוב הלווים ניגשים בראשונה לבנקים כדי לבקש הלוואות ומשכנתא. אם הבנק לא מתיר בקשה זו אז הלווים מחפשים פתרונות בחברות המימון החוץ בנקאיות. הבנק מסרב בדרך כלל לאנשים שיש להם הגבלה בחשבון הבנק, לקוחות המוגדרים כמסוכנים, לקוחות המעורבים בתהליכי פשיטת רגל או הוצאה לפועל. במקרים אילו לתמונה נכנסות חברות המימון החוץ בנקאיות שמאפשרות ללקוחות מסורבים לקבל משכנתא, תוך כדי לקיחת סיכון גבוה יותר.
למי זה מתאים?
משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות כדאית למי שקיבל סירוב מהבנק או התקשה לארגן את מלוא המימון הנדרש לרכישת דירה. בנוסף, משכנתא חוץ בנקאית מתאימה למי שמעוניין להחזיר את סכום הכסף בטווח קצר ומנסה להימנע מתשלום הקנס שהבנקים מטילים על מי שמצליח לפדות את ההלוואה טרם זמנה. במקרה כזה, יוכל הלווה לקבל תנאים נוחים יותר גם בגופים חוץ בנקאים.
לרוב מי שפונה לחברות מימון חוץ בנקאיות הוא מי שיש ברשותו הון עצמי מועט, חשבונות בנק מוגבלים, חלק מהאנשים בתהליך פשיטת רגל, כינוס נכסים או חוב בהוצאה לפועל. כל אלו גורמים לבנק מפוקח לסרב למתן משכנתא ומאלצים את הפונים לפנות לחברות חוץ בנקאיות.
הכירו את היתרונות והחסרונות
כמו לכל משכנתא הנלקחת מהבנק גם למשכנתא חוץ בנקאית קיימים חסרונות ויתרונות שחשוב לשים עליהם דגש ולהבין אותם טרם בחירת הגוף הפיננסי בו נחתום על משכנתא.
היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית:
- גופים חוץ בנקאים לא כפופים לרגולציה
- ניתן לקבל שיעור מימון גבוה יותר מאשר במערכת הבנקאית (ניתן להסתפק בהון עצמי נמוך יותר)
- תהליך לרוב מהיר יותר
- קיימת גמישות ומוכנות לענות על צרכי הלקוח
- אפשרות מימון למסורבי בנקים (כמובן כל מקרה לגופו)
- אפשרות לתוספת למשכנתא, שנלקחה בבנק, בדרגה שנייה
החסרונות של משכנתא חוץ בנקאית:
- לרוב הריביות יהיו גבוהות יותר מהריביות שהבנק מציע
- עמלות פתיחת תיק גבוהות יותר (במקרים מסוימים)
- לא תמיד תהיה אפשרות למחזור ההלוואה למערכת הבנקאית
תנאי המשכנתא
מסלולי המשכנתא שגופים חוץ בנקאיים מציעים לכם דומים למסלולים הקיימים בבנקים. כמובן שבבנקים יש מבחר גדול יותר, אך זה לא העיקר. בגופים חוץ בנקאים יש אפשרות לפרוס את המשכנתא לתקופות ארוכות יותר (לפעמים ל 40 שנה). חלק מהמסלולים שחברות חוץ בנקאיות מציעות הם:
- מסלול בריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד
- מסלול בריבית משתנה צמודה או לא צמודה למדד
- מסלול פריים
- הלוואת בלון
משכנתא חוץ בנקאית מול הלוואה חוץ בנקאית
אז אם כבר החלטתם ללכת על גוף חוץ בנקאי יש לכם את האפשרות להתלבט בין מספר הלוואות חוץ בנקאיות לבין לקיחת משכנתא אחת ומרוכזת. בדרך כלל עדיף לקחת משכנתא אחת ולפרוס אותה בצורה נוחה במקום להתפזר, אבל כמובן שאין המלצה אחת שיכולה להיות כדאית לכולם. מה שטוב למשפחה אחת יכול להיות פחות מתאים למשפחה אחרת.
חשוב לזכור מספר דברים, הראשון הוא שבלקיחת משכנתא יש צורך בשעבוד של נכס. הלוואה רגילה לא מצריכה הרבה פעולות ובירוקרטיה ולרוב נדרשות רק מספר חתימות. לעומת זאת תהליך לקיחת משכנתא כרוך בעלויות נוספות כמו תשלום לשמאי, נוטריון, עמלות שונות.
החיסרון בהלוואות רגילות שהן ניתנות לתקופות קצרות ובסכומים לא גדולים, לכן כדי להגיע לסכום הנדרש לצורך רכישת הנכס, תצטרכו לבקש מספר הלוואות ממספר גופים. בסופו של דבר ההחזר החודשי עבור כל ההלוואות יכול להיות הרבה יותר גבוה מאשר ההחזר על המשכנתא.
לסיכום
אם הצלחתם לקבל משכנתא רצויה באחד מהבנקים, מצויין. אם סורבתם ע"י אחד או יותר מהבנקים, או סכום המשכנתא שהבנקים מאשרים לכם לא מספיק, או התנאים שהבנק שלכם מציע לא מתאימים לכם, או התכניות העתידיות שלכם יביאו אתכם לתשלום של קנסות גבוהים, משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות כלי מצוין עבורכם.
טרם קבלת החלטות תעשו סקר שוק, תשקלו בעד ונגד, תנתחו את המצב הפיננסי הנוכחי שלכם והתוכניות העתידיות שלכם, תחשבו עם איזו החלטה יהיה לכם נוח יותר (לא רק היום, אלה גם בעוד מספר שנים) ורק אז תגיעו מגובשים ושלמים עם החלטתכם לחתימות.
כמובן כדי לפשט את התהליך, לחסוך הרבה זמן ואנרגיות, להגיע להחלטות נכונות יותר ולקבל תנאים טובים יותר, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי.
