הלוואות נעשו נפוצות במיוחד וכיום נלקחות בעבור כל מטרה ובכל סכום. כשמדובר בסכומים גדולים הנושה, שיכול להיות גוף בנקאי או פרטי, ידרוש עירבון כלשהו בגין החזר ההלוואה בכללותה עם תוספת הריבית שנקבעה. הערבון יכול להיות רכב, דירה או כל נכס אחר שיש לו שווי כספי גבוה.
כאשר אנחנו מדברים על הלוואה כנגד שעבוד דירה, הכוונה להלוואה שהעירבון שניתן לנושה הוא הדירה של הלווה. רוב ההלוואות הנלקחות בשעבוד דירה מגיעות לסכומים גדולים של מאות אלפי שקלים ואפילו מיליונים. השעבוד צריך להיות שווה ערך לשני הצדדים ולכן הלוואה בגובה מאות אלפי שקלים תצריך ערבון ששוויו הוא מאות אלפי שקלים.
יתרונות וחסרונות בשעבוד דירה
הלוואה הנלקחת תחת שעבוד של דירה מצריכה הסתכלות רחבה על היתרונות והחסרונות שיש לכך.
בעת רכישת דירה ניתן לבקש הלוואת משכנתא מהגופים המורשים (בדרך כלל בנקים למשכנתאות). כאשר מדברים על הלוואות בסכומים גדולים ולתקופה ארוכה – משכנתא היא הפתרון הכי טוב שקיים בשוק. משכנתא שייכת לקטגורית "הלוואות לדיור", כלומר הלוואות בטוחות שמתומחרות הכי זול ע"י הבנקים.
סיפור אחר, כאשר יש לכם דירה בבעלותכם, ומסיבה כלשהי, אתם זקוקים להלוואה ומוכנים לשעבד את הדירה שלכם לטובתה. הלוואות מסוג זה שייכות לקטגורית הלוואות "לכל מטרה" ומתומחרות גבוה יותר. למה "לכל מטרה"? כי המטרה היא לא רכישת נדל"ן, אלה כל מטרה אחרת. אגב תמחור של הלוואה לכל מטרה שונה בין בנק לבנק והתנאים (ריביות) שתקבלו יהיו בהתאם.
היתרונות של הלוואות לכל מטרה (הלוואה בשעבוד דירה) הם שבכל זאת ניתן לקבל אותן בתנאים טובים יותר ובסכומים גדולים יותר מאשר הלוואות עו"ש רגילות.
בנוסף, אם מסגרת האשראי לחוצה ואינה מאפשרת הלוואה דרך המסלול הקונבנציונלי אז משכון הדירה או כל נכס אחר יכולים להוות תחליף ראוי. חשוב לזכור שהבנק לא יתן לכם לעבור מעבר לעומס החוב המקובל. עומס חוב הינו יחס בין סה"כ תשלומים חודשיים בגין כל ההתחייבויות הקבועות לטווח ארוך לבין הכנסות חודשיות.
החיסרון המרכזי הוא שההלוואה מגובה בדירה עצמה. הערבות והבטחונות מתרכזים סביב נכס אחד ואינם מתפזרים. לכן, מצב של חדלות פירעון יכול לגרום ללווה למכור את הדירה שבבעלותו ובכך לשלם את יתרת החוב ולהישאר ללא נכס קיים.
ראוי לשקול את כל הצדדים ולקבל תמונה מלאה לפני שחותמים ולוחצים ידיים. התמקחות על התנאים ובחינה כוללת של המצב הכלכלי תאפשר לכם להגיע להחלטה נבונה ואופטימלית עבורכם.
כמה כסף מקבלים?
עד לא מזמן ניתן היה לקבל בהלוואות לכל מטרה עד 70% משווי הנכס הקיים. החל מ 6/10/2021, בהתאם להוראת בנק ישראל, ניתן לקבל רק עד 50% משווי הנכס.
כמו כן, המדינה מגבילה את תנאי ההלוואה בשעבוד דירה עבור רכישת דירה נוספת. כך שלמרות שההלוואה ניתנת עבור כל מטרה לא ניתן לממש הלוואה זו כדי למנף את הכסף לרכישת דירה נוספת. הלוואת גישור (לדוגמא במקרה של משפרי דיור) כן ניתן לקבל, אבל לתקופה קצרה של עד 24 חודשים (נכון להיום).
מתי נצטרך לשעבד את הדירה?
הצורך בשעבוד של דירה קיים כאשר ישנו סכום כסף לא מבוטל שאין בכוחנו להשיג בדרך אחרת ולכן נשעבד את הדירה כערבון להחזר ההלוואה המלא בתוספת הריביות. מאחר והכסף ניתן כמעט לכל שימוש אשר נחפוץ בו נוכל לקחת את ההלוואה כדי לקנות רכב, להשקיע בעסק או בלימודים, לאחד הלוואות קיימות יקרות להלוואה אחת זולה יותר, לממן אירוע חד פעמי, לצאת לחופשה וכן הלאה.
נקודה חשובה: הלוואות לצורך שיפוץ דירה שייכות לקטגוריה של "הלוואות לדיור", כלומר ניתן לקבל אותן בתנאים כמעט זהים למשכנתא.
המסלולים המוצעים בשעבוד דירה
את ההלוואות בשעבוד דירה ניתן לקבל במסלולים שונים, בהתאם למגבלות רגולטוריות (בדומה למגבלות על משכנתא) ולנהוג בגוף הפיננסי שממנו לוקחים את ההלוואה. כמו במשכנתא, גם בהלוואות "לכל מטרה" צריך לבחור את המסלולים בחוכמה בהתבסס על המצב הפיננסי הנוכחי, תוכניות עתידיות ותנאי השוק. בחירה נכונה תאפשר לכם נוחות בתשלומים חודשיים ותחסוך לא מעט כסף.
הלוואה חוץ בנקאית בשעבוד הדירה
הלוואה חוץ בנקאית היא הלוואה שניתנת על ידי גופים פיננסים שאינם קשורים ישירות לבנק. גופים אלו יכולים להיות חברות אשראי, חברות ביטוח, קרנות שונות ועוד. ההבדלים בין הלוואה חוץ בנקאית להלוואה בנקאית סובבות בעיקר סביב הריביות והתשלומים הנוספים.
היתרונות של חברות חוץ בנקאיות בכך, שלעומת הבנקים, הן לא כפופות לרגולציה ומוכנות לקחת סיכונים גבוהים יותר בטיפול בלקוחות "בעייתיים יותר". כיוון שגופים חוץ בנקאים מוכנים לקחת סיכונים גדולים יותר, שיעורי הריבית שלהן יהיו גבוהים יותר. כמובן שלקוחות טובים יותר (מסוכנים פחות), שיש להם הכנסות גבוהות ועבר פיננסי נקי, יוכלו לקבל תנאים טובים יותר מאשר לקוחות פחות טובים.
לסיכום
הלוואה כנגד שעבוד דירה יכולה לעזור לכם להשיג סכומי כסף המגיעים למאות אלפי שקלים. הכסף יכול לשמש לכל מטרה לשמה אתם זקוקים להלוואה. אך חשוב לזכור כי כל הלוואה צריך להחזיר ושהכסף ניתן לנו בתוספת ריבית ולכן זה קריטי לתכנן מראש את ההחזרים החודשיים בהתבסס על האפשרויות שלנו, כדי למנוע מצבים לא נעימים בעתיד שיכולים להביא אפילו למכירת הדירה.
