אם אתם כאן סימן שאתם בדרך לרכישת הדירה שחלמתם עליה! אין ספק שזה אחד השלבים היותר מרגשים של אדם בחייו הבוגרים, והמשמעותי ביותר. אז מאיפה מתחילים, מה צריך לעשות קודם, מה עליכם לבדוק בתהליך לקיחת משכנתא ומה אתם חייבים לקחת בחשבון?
במאמר הבא אני אשתדל לענות על השאלות האלה באופן מדויק כמה שיותר, כי המפתח להצלחה שלכם בתהליך הוא הידע שלכם בתחום! גם אם אתם נעזרים ביועץ משכנתאות מקצועי, מוטב שתדעו לקראת מה אתם הולכים.
לפני הכל, הון עצמי והכנסה פנויה
משכנתא מדויקת מתחילה תמיד בחישוב המדויק ביותר של ההון העצמי שיש ברשותכם וכמובן ההכנסה הפנויה שיש לכם לטובת ההחזר החודשי. ההון העצמי שאתם נדרשים לשלם תלוי בנכס שלכם, במידה ומדובר בדירה יחידה תידרשו להון עצמי בגובה של 25% לפחות משווי הנכס. במידה ומדובר בדירה חלופית או בדירה להשקעה ההון העצמי הוא בין 30% ל-50% משווי הנכס.
בנוסף לכך, עליכם לחשב את ההכנסה הפנויה שלכם, את זה תעשו באמצעות חישוב פשוט: סה"כ הכנסות פחות התחייבויות שלכם לטווח ארוך (יותר מ 18 חודשים). בחישוב ההכנסות תקחו בחשבון את הפרמטרים הבאים: משכורות, הכנסות נטו מהעסק, מזונות, קצבאות (בכל בנק התייחסות שונה לקצבאות), מלגות, הכנסות קבועות נוספות. לעניין ההתחייבויות, הלוואות ליותר מ-18 חודשים, מזונות לשלם, תשלומי ליסינג (במידה וההתחייבות ליותר מ 18 חודשים) וכו'.
לאחר שאתם יודעים את הפרטים האלה, אתם יכולים להתחיל תהליך לקיחת משכנתא הכולל 4 שלבים מרכזיים:
השלב הראשון – קבלת אישור עקרוני למשכנתא
בטח כבר שמעתם את המושג "אישור עקרוני למשכנתא" כי הוא המסמך החשוב ביותר בתחילת המסע שלכם של תהליך לקיחת משכנתא. האישור העקרוני הוא למעשה ההסכמה של הבנק לתת לכם הלוואת משכנתא בסכום שמופיע באישור העקרוני במידה וכל הפרטים שמסרתם לקבלת האישור נכונים. בתהליך הגשת הבקשה תדרשו להצהיר בנוגע לפרטים האישיים והפיננסים שלכם ופרטי הנכס הנרכש (במידה וכבר מצאתם). אישור זה מוגבל לתקופת זמן של 24 יום.
מדובר בשלב חשוב שכל טעות בו היא קריטית להמשך, כיוון שהאישור מותנה בכך שהגשתם את כל המסמכים כנדרש, ושהם נכונים ואכן משקפים את מצבכם.
בעת מתן אישור עקרוני ראשוני הבנק לא יאמת את כל הנתונים שלכם, אלה בדרך כלל יסתמך על ההצהרות שמסרתם ויבדוק את דו"ח נתוני אשראי שלכם. בשלב מתקדם יותר, כאשר תתקדמו בתהליך עם הבנק בו החלטתם לקחת את המשכנתא, במידה והמסמכים שלכם אומתו, והם אכן משקפים את מצבכם תקבלו מהבנק תשובה חיובית ואישור עקרוני סופי, במידה ולא, תקבלו תשובה שלילית ולא תוכלו לקבל את המשכנתא באותו בנק.
השלב השני – בחירת תמהיל המשכנתא
השלב השני והמשמעותי לא פחות בתוך תהליך לקיחת משכנתא הוא בחירת התמהיל הנכון ביותר עבורכם וניהול משא ומתן עם הבנקים לשיפור התנאים שקיבלתם. שוק המשכנתאות הישראלי מציע לכם מגוון רחב של מסלולי משכנתא, מהם ניתן להרכיב תמהילים שונים, שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות.
לתמהיל משכנתא שתבחרו תהיה השפעה מאוד משמעותית על המצב הפיננסי שלכם בשנים הבאות: כמה שנים תשלמו את המשכנתא, כמה כסף תחזירו כל חודש, בכמה יכול לעלות התשלום החודשי בעת השינויים העתידיים בשוק. לכל אדם מצב פיננסי ואישי שונה, ולכן מגוון האפשרויות מאפשר לכם למצוא את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר למצבכם הנוכחי והעתידי.
ההמלצה שלנו היא לבחור את התמהיל בצורה הקפדנית והמקצועית ביותר, ולעשות זאת בליווי של יועץ משכנתאות שידע להסביר לכם את ההבדלים בין כל המסלולים השונים ואיך הם יתורגמו בסופו של דבר להחזר החודשי שלכם.
השלב השלישי – מתן בטחונות לבנק
בשלב זה תידרשו להציג לבנק המלווה את הבטחונות להם הוא זקוק על מנת להעביר לכם את הכסף. הבטחונות כוללים: הערכת שמאי, ביטוח מבנה וביטוח חיים, ייפוי כוח נוטריוני לבנק, רישומי הערת אזהרה לטובת הקונה ולטובת הבנק, נסח טאבו, במקרים מסוימים גם דו"ח שעבוד מרשם המשכונות, ביטחונות על פי חוק המכר (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) והתחייבות של המוכר להחזיר את הכסף במקרה של ביטול העסקה מכל סיבה שהיא.
השלב הרביעי המיוחל – קבלת הכסף!
לאחר כל הריצות, הגשות המסמכים, אימות הנתונים והמתח המתלווה לתהליך לקיחת המשכנתא הגיע השלב האחרון והמיוחל – השלב שבו אתם מקבלים את הכסף והוא מועבר ישירות למוכר הנכס. גם בשלב הזה הבנק מעוניין לשמור על עצמו ולכן הוא לא מעביר לכם את הכסף אלא למוכר הנכס ישירות, ככה למעשה הוא מונע סיכון להונאות או חלילה שתברחו עם הכסף.
תהליך לקיחת משכנתא עם יועץ משכנתאות
כמו שאתם לא תלכו לבית משפט מבלי ייצוג של עורך דין כי אתם לא מכירים את רזי המקצוע ותוכלו לעשות טעויות קריטיות, כך גם הסיפור של תהליך לקיחת משכנתא. התהליך מתנהל מול גופים גדולים וחזקים, והוא מורכב מפרמטרים רבים בנוסף למצב שלכם, כמו מצב שוק הנדל"ן, הריביות, האינפלציה ואפילו מלחמות בעולם יכולות להשפיע על המשכנתא שלכם.
את כל הדברים האלה יועץ המשכנתאות שלכם לוקח בחשבון לפני שהוא מציג בפניכם את האפשרויות שלכם. בנוסף לכך, יועץ משכנתאות הוא האיש שישמור על האינטרס שלכם, הוא ינצל את קשריו ואת כישוריו לניהול משא ומתן להשגת תמהיל משכנתא שלא מוכר לקהל הרחב. בהשקעה של כמה אלפי שקלים, תוכלו לקבל שירות שבעזרתו תחסכו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, ובעיקר תקבלו ביטחון ושקט במהלך תהליך לקיחת משכנתא. כשמדובר בעתיד שלכם, אתם רוצים להיות בטוחים שהדברים נעשים כשורה.
לסיכום
תהליך לקיחת משכנתא אמנם מורכב ומעט מסובך, אך זו לא סיבה להירתע או לחשוש. מדובר בתהליך קפדני ודקדקני, אך מאוד ברור. גם אם לכם זה נראה סינית, ליועץ המשכנתאות שלכם זה בכלל שפת האם שלו. לכן כדאי וחשוב לעבור את תהליך לקיחת המשכנתא בליווי אישי וצמוד של איש מקצוע שאתם יכולים לסמוך עליו.
