כרוכשי דירות פוטנציאליים, עלינו לחקור ולהבין את סוגי ומסלולי המשכנתאות הקיימים, בדיוק כמו שאנחנו חוקרים ויודעים באיזו שכונה אנחנו רוצים לגור. הגשת הבקשה להלוואת משכנתא יכולה להיות מעט מאתגרת, ובחירת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם בשלב מוקדם בתהליך, תעזור לכם להבין איזה בית אתם יכולים להרשות לעצמכם.
במידה ותצטרכו לקחת משכנתא בזמן רכישת נכס, עליכם להבין שיש מספר סוגי מסלולים לבחירתכם, לכן חשוב שתבינו היטב את היתרונות והחסרונות של כל סוג טרם קבלת ההחלטה עבור הרכב המשכנתא. השינויים העתידיים בתשלומים החודשיים ויתרות המשכנתא יהיו תלויים בסוגי המסלולים, מהם תרכיבו את התמהיל שלכם, ובפרמטרים אחרים שלא תלויים בכם.
הכלל החשוב ביותר בכל תהליך לקיחת המשכנתא הוא בחירה נכונה חוסכת המון כסף. במאמר הבא אני רוצה לעזור לכם להבין טוב יותר על סוגי המסלולים הקיימים ומהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.
סוגי מסלולי המשכנתא והיתרונות של כל אחד מהם
ככל שתלמדו ותדעו יותר על עולם המשכנתאות לפני לקיחת ההלוואה ככה תחסכו יותר כסף. במאמר הזה אני אנסה לפרט את רוב סוגי מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר, אבל רגע לפני זה אני חייב לציין כי בעולם המשכנתאות לא קיים מושג של 'מסלול משכנתא רע', מהסיבות הפשוטות שלכל אדם מצב פיננסי שונה וקיימים סוגי עסקאות שונים ולכן מה שטוב לאחד לא בהכרח יהיה טוב לאחר ולהפך.
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד
במסלול הזה ריבית המשכנתא קבועה ולא תשתנה אף פעם, קרן ההלוואה שלכם תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן ותשתנה בהתאם לשינויים במדד. רמת הסיכון במסלול זה היא רמת סיכון בינונית.
היתרון של המסלול – ריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא. החיסרון (גם הסיכון): הצמדה למדד. בתקופות אינפלציה בשוק, הקרן של ההלוואה במסלול זה תגדל. במקרים מסוימים (של אינפלציה גבוהה) יכול להיות מצב שתשלמו את ההלוואה מספר שנים, אבל הקרן לא תרד ולפעמים אפילו תגדל.
מסלול זה יכול להתאים עבור הלוואות לטווח קצר בתקופה שאין צפי לירידה בריביות והמדדים יישארו נמוכים, מה שיפתור אתכם מעמלות. במידה והמציאות תראה ההפך מהמצופה ותרצו לסלק מסלול זה כאשר הריביות ירדו, תצטרכו לשלם עמלות פירעון מוקדם.
מסלול ריבית משתנה צמודה למדד
העיקרון במסלול הזה די דומה למסלול של ריבית קבועה צמודה, בתוספת של נקודת יציאה ונקודה לשינוי ריבית. בנקודת זמן הזאת נפתחת בפניכם הבחירה האם להישאר או לצאת מהמסלול ללא עמלת יציאה, והריבית תתעדכן בהתאם להחלטת הבנק וגובה הריבית בשוק.
במסלול זה הריבית תשתנה אחת למספר שנים בהתאם למה שסיכמתם מול הבנק, זה יכול להיות כל שנה, כל שנתיים וחצי והמסלול הנפוץ ביותר הוא נקודת יציאה כל חמש שנים.
היתרונות של המסלול: ריבית יחסית נמוכה, יש נקודות יציאה. במקרים בהם תרצו לסלק את ההלוואה או למחזר אותה לא בנקודת יציאה, עמלת הפירעון שתידרשו לשלם תהיה קטנה מכיוון שמחשבים אותה עד נקודת היציאההפרעון הקרובה ולא עד סיום תקופת ההלוואה. בנוסף, כיוון שהבנק מרוויח טוב במסלול זה, אם תשלבו את המסלול בתמהיל שלכם, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר בשאר המסלולים.
החיסרון של המסלול: רמת הסיכון גבוהה מאוד משתי סיבות – הקרן חשופה לשינויים במדד והריבית משתנה בכל נקודת יציאה.
מסלול פריים ללא הצמדה למדד
מסלול זה לא צמוד למדד וגובה ההחזר החודשי שלכם יושפע מריבית הפריים.
במסלול זה הריבית יכולה להשתנות כל יום בהתאם להחלטות הנגיד על גובה ריבית בנק ישראל.
הריבית במסלול זה מחושבת לפי הריבית של בנק ישראל בתוספת של 1.5%. מדובר במסלול ברמת סיכון בינונית.
היתרונות: מסלול זה הכי זול וניתן לסלק או למחזר אותו בכל רגע בלי עמלת פירעון מוקדם.
המסלול הנפוץ ביותר בזכות העובדות שהמסלול לא צמוד למדד, יתרת הקרן תמיד תקטן ואף פעם לא תעלה, כמו כן במסלול הזה תשלמו את הריבית המתאימה לתנאי השוק הנוכחיים.
החיסרון: התשלומים החודשיים יכולים לעלות במידה ובנק ישראל יעלה את הריבית.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד
במידה ולא תעשו שינויים במסלול זה במהלך השנים, גובה ההחזר החודשי ישאר קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא שלכם. נכון שמדובר במסלול ברמת סיכון נמוכה, הכל ידוע מראש בלי גורמי הפתעה.
יתרונות של המסלול: החזר חודשי קבוע, יתרת הקרן כל הזמן יורדת וראש שקט.
אך יחד עם זאת יש לו חסרונות שאתם צריכים להכיר: ריבית גבוהה הופכת את המסלול ליקר יותר משאר המסלולים (על הביטחון משלמים). במידה ותחליטו לסלק או למחזר את המסלול יכולות להיות עמלות פירעון מוקדם מאוד גבוהות.
במקרים בהם הריבית תרד בשוק, הלווה ישלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה על פי שקלול של ההפרש בין הריבית הממוצעת היום לריבית הנמוכה בין הריבית במשכנתא לריבית הממוצעת בנקודת לקיחת המשכנתא, והכפלת ההפרש בכל השנים שנותרו לסיום תשלומי המשכנתא.
מסלול ריבית משתנה לא צמודה
מסלול זה מתאים למי מכם שמעוניין ביציבות לתקופת זמן של 5 שנים, כי במהלכן הריביות לא משתנות ואין הצמדה למדד. במסלול זה הריבית משתנה כל 5 שנים (אלא אם נקבע אחרת).
היתרונות: יציבות בין נקודות שינוי ריבית (הריבית משתנה פעם בתקופה), אין הצמדה, עמלות פירעון מוקדם נמוכות יחסית.
החיסרון: ריבית יחסית גבוהה ומשתנה בנקודות יציאה.
מסלולי מט"ח
מדובר במסלולים פחות נפוצים לישראלים שהכנסותיהם בשקלים. אילו המסלולים שהצמדה בהם לשינויים בשער מטבע חוץ, בדרך כלל יורו או דולר. במסלולים אלה בדרך כלל הריבית יכולה להשתנות פעם ב 3 חודשים או חצי שנה. במידה וההכנסה שלכם בשקלים, מדובר במסלולים ברמת סיכון גבוהה, כי אף אחד לא יודע לצפות מה יקרה לשער יורו או דולר בטווח ארוך.
לסיכום
עומדים לפניכם לא מעט מסלולים, במאמר הזה הצגתי את המסלולים הנפוצים ביותר אך יש עוד, כמו למשל מסלול מק"מ שבו הריבית משתנה כל שנה לא צמודה למדד. כל אחד מהמסלולים יכול להיות טוב יותר לאחד, ולא מתאים בכלל לאחר. כל מסלול שתבחרו אמור להתאים למצב הפיננסי הנוכחי שלכם והעתידי (ככל שניתן לחזות אותו).
בחירה נכונה במסלולים מתאימים תחסוך לכם המון כסף, זמן וכאבי ראש. לשם כך, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי שידע להתאים לכם את המסלולים הטובים ביותר עבור הצרכים שלכם.
