בנק ישראל מחייב את הבנקים לשמור על האשראי מאוזן ולהפחית את הסיכונים שלהם כמה שיותר. סיכונים גדולים יותר הם אלה שמובילים להתייקרות בריביות המשכנתא. אם אנחנו מדברים כעת על אחוז המימון שתבקשו מהבנקים, ואיך הוא ישפיע על גובה ריביות המשכנתא שלכם, אנחנו למעשה מתכוונים לכך שהבנקים יציעו לכם ריביות גבוהות יותר ככל שאחוז המימון יעלה.
במאמר הבא נבין יחד איך אחוז המימון שתבקשו משפיע הלכה למעשה על גובה ריבית המשכנתא המוצעת לכם.
מה זה אחוז מימון משכנתא?
כשאנחנו אומרים אחוז המימון (שיעור המימון) אנחנו מתכוונים במילים אחרות לגובה המשכנתא שתקבלו חלקי שווי הנכס שרכשתם. עליכם לזכור את הכלל, ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כלומר סכום הכסף שתקבלו עבור הנכס שלכם ביחס לערך שלו יהיה גבוה יותר, כך יעלו גם הריביות על המשכנתא, כי רמת הסיכון של הבנק עולה. והמצב הוא גם הפוך, ככל ששיעור המימון יורד תוכלו להשיג ריביות נמוכות יותר, כי אתם מפחיתים את רמת הסיכון שהבנק לוקח.
מהן 3 הדרגות של אחוזי המימון?
כאשר מדברים על משכנתא לרכישת הנכס או הלוואה לשיפוץ, ניתן לחלק את רמות הסיכון ל 3 דרגות
- שיעור המימון עד 45 אחוזים
זוהי הדרגה הנמוכה ביותר, בעלת הסיכון הנמוך ביותר ולכן היא גם הדרגה המועדפת. מכאן שהריביות בדרגה זו יהיו הנמוכות והטובות ביותר שיציעו לכם.
- שיעור המימון מ- 45 ועד ל- 60 אחוזים
זוהי דרגת אחוז המימון האמצעית, ורמת הסיכון כאן עבור הבנקים היא בינונית ולכן הריביות יהיו אמנם גבוהות יותר מהדרגה הראשונה אך לא הכי גבוהות.
- גובה מימון של 60 אחוזים ומעלה
הדרגה השלישית היא הדרגה המהווה הכי הרבה סיכון עבור הבנקים, כי הם מעניקים לכם אחוז מימון גבוה מאוד. בדרגה זו תיחשפו לריביות גבוהות יותר בהשוואה לשאר הדרגות.
מהן הסיבות המרכזיות לדירוג אחוזי המימון?
הסיבה הראשונה, היא כמו שציינו קודם – שיעור המימון. רמת הסיכון של הבנק עולה ככל שהוא מלווה לכם סכום כסף גדול יותר. כשאנחנו מדברים על גובה סכום ההלוואה, הוא תמיד יהיה ביחס לשווי הנכס, כי הבנק מסתכל על אחוז המימון ולא על סכום הכסף שתקבלו.
למה הבנקים לא אוהבים להלוות משכנתאות באחוזי מימון גבוהים? זאת בגלל שני מצבים שיכולים להתרחש והם מעוניינים להימנע מהם. המצב הראשון הוא ירידת מחירים, למרות שכאן בישראל זה לא קורה, זה כן קרה במקומות שונים בעולם ולכן הבנקים נערכים לכל תרחיש. אירוע נוסף הוא מקרה של חלילה אי יכולת עמידה בתשלומים, ולכן השאיפה של הבנקים תמיד תהיה לטובת הלוואה בשיעור מימון נמוך יותר.
הסיבה השנייה, די קשורה לסיבה הראשונה, היא רגולציה. שמעתם על המושג "הקצאות הון"? במילים פשוטות, הקצאת הון זה אחוז מסויים של הכסף, שלפי הוראת בנק ישראל, הבנק יצטרך לשים בצד כאשר יתן לכם הלוואה. כמה שההלוואה תהיה מסוכנת יותר, כך הקצאת הון תהיה גבוהה יותר – הבנק יצטרך לשים יותר כסף בצד. הסיכון תלוי בסוג ההלוואה ובשיעור המימון.
כמה ששיעור המימון (סכום המשכנתא חלקי שווי של הנכס) יהיה נמוך יותר, כך הבנק יצטרך לשים פחות כסף בצד, כיוון שהסיכון יהיה נמוך יותר. מה שאומר שבשיעור המימון נמוך יותר תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא שלכם.
בין התפקידים של בנק ישראל לשמור על ענף הבנקאות הישראלי, ולמנוע קריסה שלו. מהסיבה הזאת בנק ישראל יטיל סנקציות שליליות על בנקים שיאשרו אחוזי מימון גבוהים מ 40%.
כמו כן, בהתבסס על ניסיון העבר של פיצוץ בועת הנדל"ן, בנק ישראל הורה לבנקים לשמור רזרבות ביטחון על כל הלוואה שהם נותנים.
בנק ישראל מאוד ספציפי בדרישות שלו מהבנקים לשמירת רזרבות, כלומר כספים שאין באפשרותם לעשות בהם שימוש לכל מטרה שהיא.
עבור הלוואה בגובה של עד 45 אחוז מימון, הקצאת הון תהיה 35%. במסגרת מדרגה זו הבנקים יכולים להעניק לכם ריביות טובות יותר על משכנתאות.
עבור הלוואה בגובה של בין 45 אחוזים ועד 60 אחוזי מימון, הבנק מחוייב לשמור רזרבות (הקצאת הון) בגובה יחסית נמוך של 50% מסכום המימון.
עבור הלוואה בגובה של 60 אחוז מימון ומעלה, הבנק מחוייב לשמור רזרבות בגובה של 60%. מדובר ברזרבה גבוהה יותר, ולכן הריביות של הלוואה מסוג זה יהיו גבוהות יותר מהסיבה הפשוטה שהבנק לא יוכל להרוויח על הכסף שהוא צריך לשמור בצד.
הקצאת הון של 75% תהיה עבור הלוואות לכל מטרה והלוואות קמעונאיות.
הקצאת הון של 100% תהיה בהלוואות בסיכון הכי גבוהה, שהן משכנתאות מעל 5 מיליון או משכנתאות לרוכשי דירות בקבוצות רכישה לפני קבלת טופס 4.
איך נוריד את אחוז המימון?
התשובה לשאלה הזאת היא פשוטה, ובו זמנית מעט מורכבת. הרי ברור שכדי להוריד את אחוז המימון צריך להגדיל את ההון העצמי, אך ברור שזוהי לא משימה פשוטה כל כך.
יש באפשרותכם כמה דרכים להגדיל את ההון העצמי שלכם, תוכלו להשתמש בפיקדונות או לפתוח את תיק ההשקעות שלכם (במידה וקיים), תוכלו להיעזר בהלוואה מהמשפחה או בהלוואה מקרן השתלמות / קרן פנסיה או לקחת הלוואה להשלמת ההון העצמי מהבנק (פחות מומלץ). במידה והאפשרויות האלה לא רלוונטיות עבורכם ואין ברירה אחרת, אלה לקחת את המשכנתא בשיעור המימון הגבוה, שימו לכם תזכורת בראש שתמיד יש אופציה למחזור.
בעוד מספר שנים, כאשר מחיר הנכס שלכם יעלה ויתרת המשכנתא תקטן, תוכלו לממש את האופציה ולמחזר את המשכנתא במדרגת מימון נמוכה יותר.
לסיכום
כפי שהבנתם במאמר הזה, לאחוזי המימון יש השפעה משמעותית על גובה הריביות במשכנתא. אחת הדרכים לקבל את המשכנתא בתנאים טובים יותר היא להוריד את שיעור המימון. האם לקחת את המשכנתא בשיעור מימון נמוך היא המלצה גורפת לכולם? בהחלט שלא. כל משפחה צריכה להחליט בשבילה לגבי ניהול הסיכונים בהתבסס על מצבה הפיננסי הנוכחי והתוכניות הכלכליות.
