ההון העצמי שלכם הוא המשאב הכי חשוב בכל תהליך לקיחת המשכנתא. ההון העצמי שלכם הוא זה שיקבע בסופו של דבר מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל ובאילו תנאים. אז רגע לפני שאתם בוחנים את אפשרויות המשכנתא שלכם, עליכם לחשב את ההון העצמי שיש לכם.
מה זה הון עצמי?
ההון העצמי הוא סכום הכספים שאתם צריכים לגייס לטובת רכישת הנכס (דירה / בית וכו'). מדובר בכספים שצברתם בחיסכונות, עזרה מהמשפחה, תיק השקעות, הלוואות נוספות (לא משכנתא) שלקחתם או עומדים לקחת. מהסיבה הפשוטה שקיימות מגבלות של בנק ישראל שלא מאפשרות לבנקים לתת משכנתא בסכום זהה לסכום הרכישה, אז את הפער תצטרכו לכסות בכספי ההון העצמי שלכם.
ההון העצמי שלכם הוא ההפרש בין השווי המשוער של הנכס המיועד, לבין הסכום של המשכנתא שברצונכם לקבל מהבנק. מדובר בחישוב יחסית פשוט בהנחה שיש לכם את הנתונים המדויקים בהישג יד. במידה ואתם לא בטוחים כיצד לחשב אותו באופן מדויק, אנחנו ממליצים להתייעץ כבר מהשלב הזה עם יועץ משכנתאות שיענה על השאלה הזאת בצורה המדויקת ביותר.
מה צריך לקחת בחשבון שמחשבים את ההון העצמי?
אז רגע לפני שנבדוק כמה הון עצמי יש לכם, בואו קודם ננסה להבין כמה כסף באמת ידרש לצורך הרכישה (ספוילר: לא מדובר בסכום זהה למחיר הנכס).
ההוצאות המרכזיות ברכישת דירה
מחיר הדירה (מחיר בחוזה) – קודם כל מחיר הדירה שאתם רוכשים היא כמובן ההוצאה המרכזית ברכישה, אליה נלוות הוצאות נוספות. אם מצאתם דירה שאהבתם, אבל לא בטוחים שמבקשים עבורה סכום הוגן, או אתם עדיין בשלב החיפושים ורוצים להבין מה המחיר הממוצע באזור החיפושים שלכם שאליו אתם צריכים לכוון, אתם יכולים לבדוק את מחירי הדירות באמצעות השוואה לעסקאות דומות שנעשו באותו אזור, ואת זה תוכלו לעשות באמצעות אתר רשות המסים. מקור מידע נוסף (אפילו מדויק יותר בתקופות שהמחירים משתנים מהר מדי) הוא אתרי מודעות יד שניה.
נקודה חשובה: ברכישת דירה חדשה מהקבלן חשוב מאוד לא לשכוח להתחשב בהצמדה למדד תשומות הבניה! שימו לב, מדובר בתוספת מאוד משמעותית. לדוגמא, רכשתם דירה במחיר של 1.25 מיליון ש"ח, שילמתם 20% בחוזה (250,000 ש"ח) ונשאר לכם לשלם 80% (1 מיליון ש"ח). הסכום שטרם שילמתם בדרך כלל יהיה צמוד למדד תשומות הבניה. אם המדד עלה ב 5% בשנה, אז בעוד שנה מחיר הדירה שלכם קפץ ב 50,000 ש"ח נוספים שאותם תצטרכו לשלם לקבלן. אם חתמתם חוזה היום, והדירה תהיה מוכנה בעוד שנתיים, אז תוסיפו למחיר של הדירה פיצוי עבור עליית המדד בשנתיים.
מס רכישה – לאחר שוויה הדירה, ההוצאה השנייה היא לרוב תהיה תשלום מס הרכישה. חישוב גובה מס הרכישה מתבצע בהתאם למדרגות המס המתעדכנות מדי פעם ותלוי במספר פרמטרים:
- סוג הנכס: דירת מגורים/ קרקע/ בניין
- דירה יחידה או דירה נוספת
- זכאות להטבות (נכים / עולים חדשים ועוד)
- שווי הנכס
את הערכת גובה מס הרכישה ניתן לבצע בסימולטורים שונים שניתן למצוא באינטרנט. תקלידו "סימולטור – מס רכישה מיסוי מקרקעין" ותגיעו לסימולטור של רשות המיסים.
הוצאות נוספות ברכישת דירה ולקיחת משכנתא
תשלומים לאנשי מקצוע – רכישת דירה דורשת מכם ייעוץ וסיוע של כמה אנשי מקצוע, עורך דין, מתווך. גם את התשלומים האלה עליכם לקחת בחשבון, ככל שתהיו מדויקים יותר כך תמנעו הפתעות מיותרות ותדעו טוב יותר לאן פניכם מועדות.
צורך בשיפוץ – לרוב שרוכשים דירה נצטרך גם לשפץ אותה ולהתאים אותה לצרכים שלנו, מדובר בהוצאה משמעותית ולכן יש לקחת אותה בחשבון.
רכישת ריהוט ומוצרי חשמל / הובלה – כדאי לבצע גם בדיקה של עלויות אילו, כדי לקחת אותן בחשבון בעלות הכוללת.
היטל השבחה ומס שבח – שני אלה יכולים להפחית את ההון העצמי שלכם. מה זה אומר? במידה ואתם בסטטוס של משפרי דיור, עליכם לוודא כי לא נדרש מכם לשלם היטל השבחה או מס שבח על הנכס הקודם או להערך בהתאם.
עלויות קבלת משכנתא – דמי פתיחת תיק (עד 2.5% מגובה המשכנתא), עלות שמאי, הוצאות רישום ואגרות משפטיות ואפילו שכר טירחה של יועץ משכנתאות פרטי (במידה ותחליטו להיעזר בשירותיו).
כמה הון עצמי נדרש לרכישת דירה בישראל?
כפי שציינו למעלה, גובה שיעור המשכנתא שתקבלו מוגבל על ידי בנק ישראל, בואו נבין יחד את ההגבלות שלכם:
על דירה יחידה תוכלו לקבל הלוואה של עד 75% משווי הדירה, כלומר ההון העצמי שלכם צריך לעמוד על לפחות 25 אחוזים משווי הנכס.
על דירה חליפית (לדוגמא למשפרי דיור), כלומר רכישת דירה חדשה טרם מכירת דירה נוכחית, תוכלו לקבל הלוואה של עד 70% משווי הדירה החדשה, כלומר ההון העצמי שלכם צריך לעמוד על 30 אחוזים לפחות משווי הנכס הנרכש.
במידה ומדובר בדירה להשקעה, תוכלו לקבל מימון של עד 50% משווי הדירה, כלומר ההון העצמי שלכם צריך לעמוד על לפחות 50 אחוזים משווי הנכס.
במקרים של רכישת נכס במחיר מופחת, כמו בתוכניות מסוג "מחיר למשתכן", מחיר מטרה" וכו', תוכלו אפילו לקבל אחוז מימון גבוה יותר. ההון העצמי המינימאלי שנדרש ברכישת דירה במסגרת תוכניות אילו הינו 100,000 ש"ח. בנוסף אם אתם זכאים למענק מקום, אז ההון העצמי הנדרש עוד יותר נמוך – 60,000 ש"ח.
בעת קבלת משכנתא, צריך לדעת גם על מגבלות נוספות של בנק ישראל ובנקים למשכנתאות ולקחת אותן בחשבון.
- יחס ההחזר (שיעור ההחזר מההכנסה הפנויה שלכם) – מחושב כגובה תשלום חודשי על משכנתא חלקי הכנסה חודשית פנויה. על פי נוהל בנק ישראל, החזר לטובת משכנתא לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. בפועל בבנקים מקובל לאשר תשלום חודשי של עד שליש מהכנסה פנויה, לפעמים ניתן להגיע ל 35% ובבקשות חריגות עד 40%.
- תקופת משכנתא – על פי נוהל בנק ישראל ניתן לקחת משכנתא לתקופה של עד 30 שנה. נכון להיום קיימים בשוק פתרונות שבעזרתם ניתן לפרוס את המשכנתא לתקופות ארוכות יותר.
- הגבלת גיל הלווים – בנקים נותנים משכנתא עד גיל 75-80. במידה ויש צורך לפרוס את המשכנתא לתקופות ארוכות יותר, גם לעניין זה ניתן למצוא פתרונות. תתיעצו עם יועץ משכנתאות שלכם.
האם צריך להיוועץ ביועץ משכנתאות החל משלב חישוב ההון העצמי שלי?
התשובה לשאלה הזאת היא – ברור שכן! ככל שתקדימו להיוועץ עם איש מקצוע, ככה תוכלו להשיג משכנתא מתאימה יותר לצרכים שלכם, והתהליך יהיה הרבה יותר נעים ובטוח.
יועץ משכנתאות הוא אדם מקצועי ומיומן שבקיא בכל הפרטים הקטנים ביותר של המשכנתא. לעתים אנחנו חושבים ששווי הדירה שאנחנו מעוניינים לרכוש הוא למעשה המחיר הסופי שנצטרך לשלם, וזו טעות. מחיר הנכס הוא רק חלק ממה שאתם אמורים לשלם, עליכם להוסיף לזה עלויות ועמלות נוספות וגם לקחת בחשבון את התשלומים החודשיים עבור המשכנתא (קרן, ריביות, ביטוחים).
משכנתא היא הלוואה מורכבת ומושפעת מגורמים רבים שיתורגמו לבסוף לגובה ההחזר החודשי וגם לסכום הסופי שתצטרכו לשלם. על מנת לעבור את התהליך בצורה הטובה ביותר, לדעת באמת כמה הון עצמי צריך למשכנתא, ומהו גובה ההחזר החודשי המומלץ למצבכם הפיננסי, יועץ משכנתאות הוא האיש המושלם עבורכם.
יועץ משכנתאות ידע להגיד לכם באופן מדויק מהו מצבכם הכלכלי, איך הבנקים רואים אתכם, מהו דירוג האשראי שלכם וכמובן מהן האפשרויות הנכונות ביותר עבורכם.
יועץ משכנתאות ינהל משא ומתן עבורכם, על מנת להוריד את העלויות כמה שניתן, ולהביא אליכם לשולחן את ההצעות הטובות ביותר. בזכות הקשרים והידע הרב שלו הוא יכול לשיג לכם הצעות שלא תגיעו אליהם בעצמכם. בזכות כל אלה, יועץ משכנתאות יחסוך לכם הרבה מאוד כסף, זמן וכאבי ראש.
