הבנק בוחן לפרטי פרטים את לקוחותיו המבקשים משכנתא. הוא בודק כל אספקט אפשרי: הכנסות , יציבות תעסוקתית, התחייבויות לטווח ארוך, התנהלות פיננסית, רישום של הנכס הנרכש ועוד מספר פרמטרים. מי שלא עונה על הקריטריונים של הבנק או ניגש לתהליך בקשת משכנתא לא מוכן ועושה טעויות בדרך, מקבל סירוב מהבנק לבקשתו. ריכזנו עבורכם את כל מה שיכול לעזור לכם לקבל משכנתא למרות שהבנק לא אישר את הבקשה הקודמת.
מי הם מסורבי המשכנתא?
מסורבי המשכנתא הם לרוב אנשים שנמצאים במצב כלכלי בעייתי ולא יציב, ומוגדרים כלקוחות בסיכון גבוה בבנק. יכול להיות שיש להם חובות מול מס הכנסה, שהם נמצאים בתהליך של הוצאה לפועל, כונס נכסים ועוד. ללקוחות אלו הבנקים לא יעודדו מתן הלוואות מאחר והסיכון להחזר המשכנתא עולה ובהתאם כדאיות לבנק להרוויח ממתן המשכנתא יורדת.
נחלק את מסורבי משכנתא ל 4 קטגוריות:
- לקוחות עם דירוג אשראי אדום – היסטוריית אשראי (התנהלות פיננסית) לא תקינה בשנים האחרונות. הבנק מעדיף לוותר על הסיכון הגבוה בהתנהלות מולם ומסרב לתת להם הלוואות, כי הסיכוי שהכסף יחזור אליו הוא נמוך. דירוג אשראי אדום יכול לנבוע מהחזרות שיקים בחשבון, אי תשלום הוראות קבע, אי עמידה בהתחייבויות.
סיבות נוספות המעוררות חששות של הבנק: רמת הכנסה נמוכה, חוסר יציבות בעבודה, החזר חודשי גבוה על ההלוואות הקיימות. במקרים כאלה הבנק נוטה לסרב, שכן הבנקים לא יעודדו עסקאות בסיכון גבוה. אך התעקשות ומתן הסברים נכונים יחד עם ניהול משא ומתן קשיח יכולים לשכנע את הבנק לשנות את דעתו.
- לקוחות הנמצאים בתהליך של פשיטת רגל – תהליך של פשיטת רגל לוקח בממוצע ארבע שנים ובמהלך תקופה זו הבנק עתיד להקשות על מתן המשכנתא.
- לקוחות שיש על שמם תיקים פעילים בהוצאה לפועל אך עדיין לא הגיעו לתהליך פשיטת רגל – גם במקרה כזה הבנק יקשה על מתן משכנתא והפתרון האפשרי יכול להיות משכנתא מגופים פיננסים חוץ בנקאיים.
- סיבה נוספת לסירוב קשורה לנכס הנרכש – לפעמים אנשים מקבלים אישור עקרוני למשכנתא וכאשר מגיעים לשלב הביטחונות, הבנק חוזר בו ולא מאשר את המשכנתא. הבעיות האפשריות בנכס הן: רישום לא תקין של הנכס, שינויים לא מאושרים שבוצעו בנכס, לא ניתן לקבוע מי הבעלים של הנכס הנמכר וכו'.
האם ניתן למנוע סירוב ואיך עושים את זה?
אם יש לכם ספק שבקשת המשכנתא שלכם לא תאושר, מומלץ לא להיכנס לתהליך לבד ולפנות לעזרה מקצועית. אם בכל זאת החלטתם לעבור את התהליך ללא עזרה של יועץ משכנתאות, כדאי להימנע מראש לפחות מחלק מההפתעות. אחד הדברים החשובים שצריך לעשות לפני הגשת בקשה למשכנתא, הוא להוציא ולנתח את דו"ח נתוני האשראי שלכם. זהו מסמך המתבסס על מאגרי נתונים ממשלתיים שבו מרוכזים כל הנתונים הפיננסים שלכם מהשנים האחרונות.
מדובר בדוח הכולל תיאור דקדקני של מצבכם הפיננסי והכלכלי. כל עיקול, שיק חוזר, הוראת קבע שנכשלה יופיעו בצבע אדום בדו"ח. הדו"ח מאפשר לבנקים להבין מי עומד מולם ברמה הפיננסית.
בעיה חד פעמית לא מעידה על כשל כלכלי נרחב ואילו בעיה סיסטמתית שחוזרת על עצמה תכופות, תהיה בסימן דגל אדום לנציג המשכנתאות בבנק. יחד עם זאת, אם עבר מספיק זמן מאז שהבעיות הללו השתקפו בדו"ח ומאז יש מגמה חיובית בהתנהלות הכלכלית הסיכויים לקבל סירוב יהיו נמוכים יותר.
מהם הפתרונות?
כדי שמסורבי משכנתא לא ישארו מחוסרי דיור, צריך להשקיע את כל המאמצים בשביל להפוך את הסירוב לאישור. לא תמיד זה אפשרי, אבל אם לא ננסה, איך נדע? ישנם מספר פתרונות שיכולים לעזור למסורב משכנתא.
משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון נהדר למסורבים. גופים פיננסים חוץ בנקאיים רבים מציעים מתן משכנתאות בתנאים גמישים יותר לכל דורש., רוב הפונים לגופים אלו יהיו לקוחות של הבנקים אשר קיבלו סירוב במתן ההלוואה או לא הסתדרו עם התנאים שהבנקים הציבו. גופים חוץ בנקאים לא כפופים לרגולציה ובנויים לקחת סיכונים גבוהים יותר, לכן יכולים להציע פתרונות שלא קיימים בבנקים.
מספר חסרונות בקבלת משכנתא חוץ בנקאית שחשוב לשים עליהם דגש:
- ריביות גבוהות – גופים אלו לוקחים סיכון רב יותר כאשר הם מאשרים משכנתא למי שסורב בבנק. הסיכון שהם לוקחים מתגלגל ללקוחותים ובא ע"י ביטוי בתשלום החודשי.
- דמי פתיחת תיק – ברוב המקרים תשלום עבור פתיחת תיק משכנתא בגופים חוץ בנקאים יהיה גבוה יותר מאשר בבנק. בחלק מהגופים חוץ בנקאים רוב הרווח מתבסס על דמי פתיחת תיק.
- עלות השמאות – לכל גוף חוץ בנקאי מדיניות אחרת. חשוב לברר לפני תחילת התהליך מה תהיה ההוצאה שלכם על השמאות, כדי לקחת אותה בחשבון.
- להבדיל מהבנקים שקל ומהיר עבורם להשיג סכומים גדולים, לגופים פיננסים חוץ בנקאיים יש יותר קושי בכך ולכן גיוס הכספים יכול לעלות יותר ולקחת יותר זמן מאשר לבנק.
יועץ משכנתאות
לעיתים מתקבל סירוב אשר הוחלט מתוך מקום קר ומנוכר מתוך התבוננות יבשה של בנקאי במאגר הנתונים. יועץ משכנתאות המתלווה אליכם בתהליך ומנוסה בהתנהלות מול בנקים, יוכל להציג מסמכים נכונים, לתת הסברים מתאימים ולהראות תמונה רחבה יותר ובכך לגרום לכף המאזניים ליפול לטובתכם.
נכון שיועץ משכנתאות יגבה מכם תשלום של כמה אלפי שקלים עבור עבודתו, אבל הוא לא רק ישקיע את כל המאמצים כדי להשיג אישור למשכנתא, אלה גם יבנה תמהיל שמתאים במיוחד עבורכם ויחסוך לכם עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים בעתיד. כך שניתן לומר שהתשלום שיועץ משכנתאות גובה מכם חוזר אליכם בדרכים אחרות.
בשורה התחתונה
לקיחת משכנתא לרכישת דירה היא צעד גדול במסלול החיים שלנו. הרי סביר להניח שזו הרכישה היקרה ביותר שנעשה בחיינו ולכן חשוב להגיע מוכנים ככל שניתן לתהליך. תנו לאיש מקצוע לעזור לכם בין אם מדובר על איסוף מסמכים נכונים וניתוח מצבכם הפיננסי הנוכחי והעתידי ובין אם מדובר בהתייעצות עם איש מקצוע שיוכל לעזור לכם בהגשת הבקשה למשכנתא מול הבנק ובהחלטה מושכלת יותר לגבי תמהיל המשכנתא.
