על אף שמשכנתא מדוברת רבות בהקשר של זוגות צעירים, בפועל משכנתא ניתן לקחת בכל גיל ואפילו בגיל מבוגר. משכנתאות, בשל סכומם הגדול, הן הלוואות הניתנות לטווח הארוך שיכול להגיע לעשרות שנים. כאשר זוג צעיר מחליט לרכוש דירה ופונה לבנק במטרה לקבל משכנתא, תקופת ההחזר יכולה להגיע ממש עד גיל פרישה. מאחר והסיכון הכרוך בהענקת משכנתא לזוג צעיר נמוך יותר, הם זוכים להטבות רבות ולעיתים הבנקים אף נלחמים על זוגות אלו.
אך לא כך הדבר בגילאים מבוגרים יותר. מאחר וקיים סיכון גבוה יותר לקבלת החזרי ההלוואה, רוב הבנקים מעלים חששות רבות ואף ניתן לומר שאפילו מקשים על מבוגרים לקבל משכנתא. הסיבה העיקרית נובעת מכך שבהרבה מקרים ככל שמתקרבים לגיל הפרישה רמת ההכנסה יורדת וההחזרים של המשכנתא ישולמו מכספי קצבת הפנסיה והביטוח הלאומי. לכן, גם אם הבנקים יאשרו את המשכנתא אז בתנאים פחות נוחים, כך שהתשלומים החודשיים יהיו גבוהים יותר מהרגיל.
למה לקחת משכנתא בכלל?
המנטליות של הישראלים שונה מהמנטליות של האירופאים בכל הקשור לדירת מגורים. אירופאים מעדיפים לגור בדירה שכורה, לעומת הישראלים שמרגישים בטוחים יותר, כאשר יש לפחות דירה אחת בבעלותם. האם היום רכישת דירה הינו "מוצר" נגיש לכולם?
ראשית, חשוב לזכור שלחלק לא קטן מהאוכלוסייה בארץ, שמתקשה בתפעול תזרים מזומנים, רכישת הדירה היה ונדמה כחלום רחוק. צבירת ההון העצמי לוקחת הרבה מאוד זמן ולכן כאשר מצליחים לצבור מספיק מגיעים לגיל מבוגר יותר בו הבנק מעמיס קשיים לקבלת המשכנתא. אילו שהצליחו לרכוש דירת מגורים ואפילו לסיים את המשכנתא שלקחו, עכשיו אולי רוצים לעזור לילדים.
בימינו, כאשר מחירי דירות כל הזמן עולים, זוגות צעירים מתקשים לצבור את ההון הראשוני הדרוש לצורך רכישת דירה משלהם וקבלת משכנתא וככל שהזמן חולף החלום הופך להיות רחוק יותר.
לפעמים להורים יש אפשרות לעזור לילדיהם על ידי קבלת הלוואת משכנתא בשעבוד הנכס שלהם ובכך הם מקרבים את ילדיהם צעד נוסף לרכישת דירה.
אחת הסיבות הנוספות לבקשת משכנתא ע"י אנשים מבוגרים היא השקעה בנדל"ן. המדינה לא מספיק דואגת לאזרחיה שמגיעים לגיל פרישה. אנשים שעבדו כל החיים, צברו סכום כלשהו בקרן פנסיה / קופת גמל, מקבלים קצבה שלא מכסה את הוצאותיהם. בשנים האחרונות מושג "פנסיה נדל"נית" נהיה פופולרי מאוד. הרעיון מאוד פשוט: רוכשים דירה להשקעה בארץ או בחו"ל ומקבלים דמי שכירות כל חודש.
משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא הלוואה שנותנת את האופציה לשעבד את הנכס עבור קבלת סכום הכסף המבוקש. להבדיל ממשכנתא רגילה, שמטרתה מימון רכישת נכס נדל"ני, משכנתא הפוכה משמשת כהלוואה שהכסף שיתקבל ניתן לממש לכל מטרה. משכנתא זו ניתנת על ידי גופים פיננסים כדוגמת חברות ביטוח ובנקים ומיועדת למי שחצה את גיל 60 והיינו בעל נכס הניתן לשעבוד. ניתן לומר שזהו כלי מימון לכל צורך עבור אנשים מבוגרים, שמתאפשר להם לקבל סכום כסף לו הם זקוקים ע"י שעבוד הדירה שבבעלותם.
בכל אורך חיי המשכנתא הנכס נשאר בידיו של החייבים (הלווים) והם רשאים לעשות בו כרצונם.
ניתן לבחור את שיטת ההחזר של משכנתא הפוכה. האפשרויות העיקריות הן:
- בלון מלא – אין תשלום חודשי שוטף. כל הסכום (קרן + ריבית) יוחזר בסוף.
- בלון חלקי – תשלום חודשי רק עבור הריבית. הקרן (סכום ההלוואה) יוחזר בסוף.
- לפי לוח סילוקין שפיצר – ההלוואה תוחזר בתשלומים חודשיים של קרן וריבית. במידה והחייבים בחרו בשיטת ההחזר של תשלומים חודשיים ולא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא השוטפת אז קיימת האפשרות לשנות את השיטה, כך שיתרת ההלוואה בתוספת הריבית תוחזר בסוף.
על מנת להיות זכאים למשכנתא הפוכה יש לעמוד בכמה קריטריונים:
- בני 60 ומעלה
- הנכס שניתן לשעבוד צריך להיות בבעלות שני הלווים או אחד מהם
- הנכס צריך להיות רשום בצורה מסודרת
- ילדי הלווים נדרשים לחתום על מסמך המצהיר שידוע להם שהוריהם נטלו משכנתא הפוכה
- מגיל 80 ומעלה על הלווים להראות אישורים רפואיים
התנאים
כמו בכל סוג של משכנתא גם למשכנתא הפוכה יש תנאים משלה. חלק מהתנאים באים לטובת מבקשי המשכנתא המבוגרים וחלקם השני מגביל אותם.
- ראשית, היקף המימון של הלוואת המשכנתא תלוי בגיל הלווים ויכול להגיע לעד 60 אחוז משווי הנכס. ככל שגיל הלווים גבוה יותר כך ניתן לקבל אחוז מימון גבוה יותר.
- תקופת המשכנתא – משכנתא הפוכה ניתנת ללא תקופה עד סוף החיים של הלווים.
- שווי הנכס – השווי המינימלי משתנה מחברה לחברה. יש חברות שמוכנות לתת משכנתא הפוכה גם עבור הנכסים ששוויהם מתחת למיליון ש"ח.
- נדרש לבצע שמאות.
- ביטוח חיים – לא חייבים, אבל כדאי לשקול לרכוש.
היתרונות והחסרונות
למשכנתא הפוכה קיימים חסרונות ויתרונות והשיקולים ללקיחתה אמורים להתבסס על הסתכלות רחבה בגורמים אישיים.
יתרונות המשכנתא ההפוכה כוללים:
- מאפשרת לדורשיה להנות ממימון בצורת הלוואה הניתנת לכל מטרה ובכך הם יכולים לבחור איך להשקיע את הכסף שקיבלו.
- ניתן לפדות את המשכנתא ההפוכה בכל עת ללא תשלום של קנס או השלמה ריביות.
- במידה שהלווה נפטר, לבני משפחתו יש שנה להחזיר את יתרת ההלוואה.
- אין צורך לבטח בביטוח חיים, בניגוד לשאר סוגי המשכנתאות שעליהן חלה חובת הביטוח.
חסרונות המשכנתא ההפוכה כוללים:
- עלות גבוהה יחסית לפתיחת תיק של משכנתא הפוכה.
- יש צורך בעורך דין שיגבש את הטפסים ויחתום על מסמכי ההלוואה, הדבר כולל בין היתר גם תשלומי שכר טרחה.
- ריביות גבוהות.
לסיכום
הבנקים מערימים לא מעט קשיים על זוגות ויחידים הדורשים משכנתא רגילה. בין אם מדובר במשכנתא לרכישת נכס או במחזור משכנתא. גופים פיננסים יעדיפו לעבוד פחות מול מבוגרים בעקבות הסיכון בהחזרים שקיים. אך קיים בשוק מוצר פיננסי שיכול להוות חלופה הולמת לדורשי המשכנתאות המבוגרים והיא משכנתא הפוכה. מדובר בחלופה לגיטימית, לא זולה, בעלת סיכון נמוך שמאפשרת לכם לקבל כסף נזיל ועדיין להישאר תחת קורת הגג שלכם.
כמו בכל דבר, כאשר מדובר בהלוואה, מומלץ לבחון את כל האפשרויות הקיימות לפני קבלת ההחלטה. למרות שמשכנתא הפוכה נראה מוצר מאוד נוח אשר פותר את הבעיות של הטווח הקצר, אך לכל דבר יש השלכות. מאוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שיוכל לנתח את מצבכם הקיים, להציג לכם את כל החלופות הקיימות בשוק ולבחור יחד אתכם את האפשרות הכי זולה והכי מתאימה לכם.
