מסורבי משכנתא הם אלה שהגישו בקשה לקבלת משכנתא וקיבלו סירוב מהבנק מכל סיבה שהיא. לעתים הסיבה אינה תלויה בכם ויכול להיות גם שלא יכלתם לצפות אותה. אם קיבלתם סירוב, תחילה עליכם לא לדאוג. כמעט לכל דבר יש פתרון ממשי במציאות שלנו, ואתם תוכלו לזהות את הפתרון ככל שתבינו באופן מדויק יותר מהי סיבת הסירוב.
במאמר הבא נבין יחד מהן הסיבות הנפוצות ביותר לקבלת סירוב מהבנק, מהן דרכי הפתרון העומדות לרשותכם, וגם איך יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם להפחית את הסיכויים לקבלת סירוב.
הסיבות לסירוב משכנתא והפתרון של כל אחת מהן
כמו שאמרנו, ישנן מספר סיבות מרכזיות לקבלת סירוב מהבנק לבקשת המשכנתא. השלב הראשון במציאת פתרון לסירוב למשכנתא הוא להבין מהי הסיבה שבגללה סורבתם.
הסיבות המרכזיות הן:
דירוג האשראי בעייתי
כל מידע על התנהלות פיננסית שלנו קיים במערכת נתוני אשראי, שהוקמה על ידי בנק ישראל מתוקף חוק נתוני אשראי, ונגיש לכל מי שמורשה לקבל אותו. זאת אומרת שכל פעולה כלכלית שאנחנו עושים ואינה חיובית כמו אי עמידה בתשלומים, פשיטת רגל, חזרת שיקים, פיגור בתשלומים וכו' נרשמת במערכת זו. פעולות אלה מעידות על יכולת עמידה בתשלומים של כל אחד מאיתנו. המשמעות לכך היא שכל התנהגות פיננסית שלילית תגרור לחוסר אמון כלפיכם לגבי היכולת שלכם לעמידה בהתחייבויות.
במקרים בהם הסירוב נובע כתוצאה מדירוג אשראי נמוך תוכלו לגלות את זה באמצעות עיון בדו"ח האשראי שלכם שאותו ניתן להוציא בחינם דרך האתר של בנק ישראל. במידה ומצאתם בדו"ח טעויות טכניות או דיווחים לא נכונים, ניתן לפנות לבנק ישראל בבקשה לתיקון. במקרה זה כדאי להיעזר בעו"ד המתמחים בתחום.
חשוב לדעת: ישנם גופים המציעים שירות מחיקת נתוני אשראי. אומנם פעולה זו לגמרי חוקית, אבל יכולה לגרום לבעיות מסוג אחר. איזו מסכנה, לדעתכם, ישיג הבנק, כאשר יראה דו"ח אשראי רייק?
הכנסות נמוכות
על פי נוהל בנק ישראל ההחזר האפשרי לטובת המשכנתא עד 50% מההכנסה הפנויה. בפועל, לפי המדיניות של הבנקים, גובה ההחזר החודשי לא יכול לעמוד על יותר משליש מההכנסה הפנויה שלכם (בבקשות חריגות ניתן להגיע ל 38%-40%). מכאן נובעת הדרישה של הבנקים לקבלת מסמכים המוכיחים את הכנסותיכם, כמו: תלושי שכר לשכירים, עצמאיים ידרשו להציג דוחות שומה ואישורי רו"ח, והכנסות נוספות כמו קצבאות ושכר דירה מנכסים קיימים במידה ויש וכן הלאה.
במקרים בהם הסירוב נובע מהכנסות נמוכות, הפתרון יכול להיות בהוספה של ערב, או אפילו לווה נוסף. במקרים כאלה הבנק יתחשב גם בהכנסות של הערב או הלווה הנוסף.
פתרון נוסף שיכול להתאים למסורבים בגין ההכנסות הנמוכות הוא פשוט למצוא נכס במחיר זול יותר שמתאים יותר לגובה ההכנסות שלכם. חשוב גם לא לשכוח להנות מהחיים ולא רק לחשוב כל חודש מאיפה להשיג את הכסף לתשלומי המשכנתא.
הון עצמי נמוך
תפקידו של בנק ישראל הוא לשמור על יציבות במשק. קיימים מספר נהלים הקשורים לענף הנדל"ן והמשכנתאות בישראל. אחד מהנהלים מגדיר את שיעור המימון המקסימלי בקבלת הלוואת משכנתא בעת רכישת נכס למגורים מכל סוג. ההפרש בין מחיר הרכישה לגובה המשכנתא הינו ההון העצמי (הכסף שרוכש הנכס צריך להביא מהבית).
ההון העצמי המינימלי בעת רכישת דירה יחידה הינו 25% משווי הנכס הנרכש. אם אתם רוכשים דירה במיליון שקל וצריכים משכנתא של 750,000 ש"ח, אז תצטרכו להביא מהבית לפחות 250,000 ש"ח. במידה ולא הצלחתם להשיג את הסכום הזה, הבנק יסרב לתת לכם את המשכנתא שביקשתם.
במקרים של סירוב בעקבות הון עצמי נמוך תוכלו לנסות להגדיל את ההון העצמי שלכם באמצעות סיוע מהמשפחה, שבירת תוכנית חיסכון או הלוואה נוספת (הלוואה – פחות מומלץ).
מצב בריאותי וגיל מבוגר
בשלב אחרון בתהליך לקיחת משכנתא הבנק ידרוש מכם בטחונות. אחד מהביטחונות הינו ביטוח משכנתא שמורכב מביטוח נכס וביטוח חיים. במקרים של בעיות בריאות מסוימות, חברות ביטוח לא יסכימו לבטח את הלווה בביטוח חיים. אם אין ביטוח חיים, הבנק לא יהיה מוכן לסכן את הכספים ויסרב לתת לכם את המשכנתא שביקשתם.
סיבה נוספת לסירוב יכולה להיות הגיל של הלווים. בדרך כלל ככל שמתקרבים יותר לגיל הפרישה ההכנסות יורדות, כמו כן לווים מבוגרים יותר יצטרכו לפרוס את המשכנתא לתקופות קצרות יותר ולשלם את התשלום החודשי גבוה יותר. כאן עולה השאלה של יכולת ההחזר (זוכרים מגבלות על החזר חודשי?).
הפתרון לסירוב במצבים כאלה הינו בדיקה מוקדמת של אפשרות קבלת ביטוח חיים (עוד לפני שחתמתם על חוזה רכישה) ופניה לסוכן ביטוח שמתמחה במצבים מסוג זה ויוכל לסיע.
כמו כן, לווים בגילאי 60 ומעלה יכולים לבקש מהבנק פטור מביטוח חיים. חשוב רק להבין את ההשלכות של הפטור – מי יצטרך לשלם את המשכנתא במידה ויקרה לכם משהו?
תפקידו של יועץ משכנתאות בסירוב משכנתא
פנייה אל יועץ משכנתאות לפני הגשת הבקשה לאישור עקרוני תגדיל את הסיכויים שלכם לקבל את האישור המיוחל מכמה סיבות. הסיבה המרכזית היא שיועץ משכנתאות יודע לזהות מראש את הנקודות שעלולות לגרום לסירוב, ולתקן אותן בזמן.
יועץ משכנתאות מקצועי ידע גם להציע דרכי פתרונות משמעותיים לאחר הסירוב. עליכם לדעת כי הבנקים לא חייבים לשתף אתכם בסיבת הסירוב וגם כאן נכנס לתמונה יועץ המשכנתאות שלכם. הוא ידע לגלות את הסיבה לסירוב, ולהמליץ על דרכי פתרון שלה.
זאת ועוד, יועצי המשכנתאות המנוסים עובדים על בסיס יום יומי עם הגופים המלווים ומתחזקים קשרים אישיים קרובים עם הבנקאים, מה שיסייע לכם באופן משמעותי לקבל את האישור המיוחל.
בשורה התחתונה
הבנקים וחברות הביטוח בישראל שואפים לצמצם את הסיכונים שלהם ככל שניתן, וכך גם בנק ישראל שואף לשמור על כלכלה יציבה ולכן יוצר הגבלות על לווי המשכנתאות בישראל. לכן חברות הביטוח לא ממהרות לבטח לווים בני 60 ומעלה, בנק ישראל דורש הון עצמי מינימאלי של 25 אחוזים מערך הבית, והבנקים יבדקו את דו"ח דירוג האשראי שלכם בדקדקנות.
כל הסיבות שדיברנו עליהן יכולות לגרום לסירוב למשכנתא, אך השאירו כרגע את הדאגה בצד, כי הבשורות הטובות הן שלרוב ניתן למצוא פתרון. הפתרון הטוב ביותר עבורכם הוא למצוא תחילה את סיבת הסירוב ולפעול בהתאם. ההמלצה שלנו היא לעבור את התהליך של קבלת משכנתא בליווי של יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי שישמור על האינטרסים שלכם.
