עולם המשכנתאות הוא תחום דינמי ומרתק, מרובה בפרטים ומשתנים. לדעתי, כל אחד שהחליט לקחת משכנתא צריך לפחות לנסות להבין את מושגי היסוד במידה מסוימת. באופן כללי, המשכנתא שלכם תלויה בהון העצמי שיש לכם, בשווי הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, מצב המשק וגובה הריביות וכמובן מצבכם האישי והפיננסי.
משכנתא באופן כללי היא הלוואה למימון רכישת נכס שניתנת ע"י גופים פיננסים מורשים, כאשר אותו נכס ישועבד לגוף שנתן את המשכנתא כל עוד הכסף לא יחזור במלואו לאותו גוף פיננסי. מדובר בהלוואה ארוכת טווח, בממוצע ל 15 שנה. בגלל העובדה הזאת, מדובר בהלוואה המורכבת מפרמטרים רבים ותלויה במשתנים רבים הן של הלווים והן של המלווה. כלומר המצב הפיננסי של הלווים, הדרישות של הגוף המלווה וגם המצב הכלכלי בארץ ובעולם המשפיע על הריביות, על המדדים ועל הרבה דברים אחרים.
במאמר הבא חשוב לנו להסביר במילים פשוטות על תחום המשכנתאות בישראל, שתבינו באופן כללי לאן פניכם מועדות אם אתם שוקלים לקחת משכנתא.
סוגי משכנתאות במילים פשוטות
בישראל יש מספר של סוגי משכנתאות. כשאנחנו מדברים על סוגי משכנתאות אנחנו מתכוונים לסוגים שונים של המסלולים שמהם ניתן להרכיב את תמהיל המשכנתא. ההבדלים המרכזיים בין מסלולי משכנתא שונים הם: תנאי הריבית, הצמדה למדד או לשער מטבע חוץ, וכמובן תנאי ההחזר ונקודות יציאה.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה
במסלול בריבית קבועה לא צמודה הריבית בדרך כלל תהיה גבוהה משאר המסלולים. מה שאומר שמהתחלה תשלמו הרבה כסף בגין תשלומי ריבית. מצד אחד מבעס, מצד שני מסלול זה יתן לכם ביטחון מלא שהתשלומים החודשיים ישארו קבועים לאורך כל חיי המשכנתא. אז למי שמחפש יציבות במשכנתא ואפילו מוכן לשלם קצת יותר בשביל זה, המסלול הזה מושלם עבורו.
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד
במסלול זה הריבית תהיה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, אבל הקרן צמודה למדד מחירים לצרכן. כלומר, הריבית שלכם תהיה קבועה לכל אורך חייה של המשכנתא שלכם, אבל התשלומים החודשיים ישתנו בהתאם לשינויים במדד. במידה והמדד יעלה, יתרת הקרן במסלול זה תעלה בהתאמה והתשלום החודשי יעלה גם הוא.
מסלול ריבית משתנה לא צמודה
מסלול בריבית משתנה הוא למעשה מסלול אולי זול יותר מהמסלול בריבית קבועה, אך עם רמת סיכון גבוהה יותר. כלומר, הריבית במסלול זה משתנה פעם בתקופה ומביאה שינוי בתשלום החודשי. בבנקים שונים ניתן לבחור בתקופות שונות במסלול זה. המסלול הנפוץ ביותר: משתנה כל 5 שנים (הריבית תשתנה פעם ב 5 שנים).
מסלול ריבית משתנה צמודה למדד
במסלול זה מתנהל בדומה למסלול הקודם (משתנה לא צמודה) רק בתוספת הצמדה. כלומר, הריבית תשתנה פעם בתקופה והקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן. שימו לב, מדובר באחד מהמסלולים המסוכנים ביותר! כדאי טוב טוב להבין את הסיכונים שבמסלול לפני שמחליטים לשקלל אותו במשכנתא שלכם.
מסלול משכנתא לא צמודה למדד על בסיס ריבית פריים
מדובר במסלול הלוואה הגמיש ביותר. לא תצטרכו לשלם קנסות במידה ותחליטו לסלק או למחזר מסלול זה. הקרן במסלול זה אינה צמודה למדד, לכן יתרת המשכנתא במסלול זה תלך ותפחת עם השנים. הריבית במסלול זה מושפעת מהריבית של בנק ישראל, לכן יכולה להשתנות על בסיס יומי (בהתאם להחלטות הנגיד).
איך לעבור תהליך לקיחת משכנתא בצורה טובה?
הדרך הטובה והנכונה ביותר לקחת משכנתא היא באמצעות ליווי מקצועי של איש שחי ונושם את התחום בכל יום. כמו שצינו למעלה, משכנתא היא תהליך מורכב ומושפע מהמון משתנים. כאשר מגישים בקשה לאישור עקרוני, צריך קודם כל להגדיר את הצרכים שלנו, ואחר כך לדעת איך לבקש מהבנק את מה שאנחנו רוצים לקבל. יועץ משכנתאות פרטי יוכל לעזור לכם לנתח את המצב הפיננסי הקיים שלכם, להגדיר ולתרגם למספרים את התוכניות העתידיות שלכם, לארוז בצורה הכי יפה את כל הטוב הזה ולהגיש לבנק את ה"מנה על הצלחת" כמו שהוא אוהב לקבל.
יועץ משכנתאות פרטי פירושו יועץ משכנתאות שלא שייך לאף גוף בנקאי שמלווה משכנתאות. ההבדל וגם היתרון המרכזי של ייעוץ פרטי מול ייעוץ בנקאי הוא שיועץ משכנתאות פרטי אמון על האינטרסים שלכם בלבד ולא על האינטרסים של הבנק אותו הוא מייצג.
בנוסף לכך, בזכות העובדה הזאת, מגוון האפשרויות שלכם במבחר מסלולים גדל עם יועץ פרטי כיוון שהוא יוכל להציג בפניכם הצעות מכמה בנקים ולא רק מבנק אחד אותו הוא מייצג. ככה למעשה הסיכויים למציאת תמהיל משכנתא מתאים ביותר עבור הצרכים שלכם עולה באופן משמעותי.
לסיכום
תחום המשכנתאות הוא תחום מורכב ועשיר בפרטים ובפרמטרים שונים המשפיעים על המשכנתא שלכם. למי שלוקח משכנתא בישראל יש מספר אפשרויות בחירה בין המסלולים השונים. לכל אחד יש הזדמנות להתאים את המשכנתא לצרכים האישיים, אבל לא כל אחד יודע לנצל הזדמנות זו בחוכמה. כשאתם ניגשים לתהליך קבלת משכנתא, כדאי לכם לשקול ברצינות להיעזר בליווי איש מקצוע שידע להבחין בפרטים הקטנים, ולזהות ואפילו לחזות מבעוד מועד בעיות שעלולות להיווצר בעתיד.
עליכם לזכור כי המשכנתא שלכם היא מעין "חתונה עם הבנק" לאורך זמן. אתם רוצים שמערכת היחסים הזאת תהיה מושתתת על ביטחון ודיוק כמה שיותר גדול. כל הפתעה שתמנעו תחסוך לכם הרבה כסף, עוגמת נפש וסיכונים מיותרים.
ההמלצה שלנו היא בחינת התיק הפיננסי שלכם עם איש מקצוע כמו יועץ משכנתאות, להערכת המצב הנוכחי והעתידי ובחירת התמהיל המדויק ביותר עבורכם.
